Wednesday, 10 February 2021

Help to Buy 首購族買房援助計畫,讓你進階為英國有房一族!

 

英國 help to buy

英國高房價眾所皆知,尤其針對英國年輕世代、打工小資族等,「買房」是一件壓力無比巨大的決定。這概念如同台灣高房價下的年輕世代,不是「有家可住」,就是當個「長期租屋族」。買房夢,對台灣的年輕人來講,反而更避而遠之。高房價籠罩下的無殼蝸牛族,如何成為首購族?兩邊政府皆各有方針,就如台灣來說:青年成家購屋貸款、縣市政府的住宅補貼;英國也有所謂的「Help to buy」買房優惠政策來刺激首購族入手房產。

英國 help to buy

【Help to Buy – Equity Loan】

自2013年4月起,英國政府宣布實施的一系列購房援助計劃,其旨在於幫助與鼓勵年輕人買房。購房者自己需要支付5%的房價首付款,政府幫您付房子的股本貸款 (Equity Loan),倫敦地區房價的40%(其他地區房價的20%),剩下的55% (其他地區房價的75%)您可以去申請銀行貸款。 

Help to buy 計算方式

若欲購買倫敦要價 £500,000的房產,其頭起款只要 £25,000英鎊,政府不但資助你20萬英鎊購房,首五年還沒有利息。

在前五年:

  • 股本貸款是免息的
  • 您需要透過直接付款支付每月£1的管理費

第六年開始:

  • 付款每月£1英鎊的管理費
  • 支付 Equity Loan 每月1.75%的利息
  • 消費者物價指數(CPI)每年4月的利率都會上升,需加上2%
  • 繼續支付利息,直到您全額償還貸款

您必須全額償還您的 Equity Loan:

  • 股本貸款末期
  • 當您還清抵押貸款時
  • 當你賣房子時
  • 如果您不遵守股權貸款合同中規定的條款時

身份限制

  • 國民首購族且持有英國公民永久居留權者

Help to buy 印花稅優惠

如何使Help to Buy 政策效益最大化?

「Help to buy + Stamp Duty Holiday」,首購族不僅能夠運用政府貸款,更能省下最高 £15,000 的印花稅。但需要注意若想趕在3/31前使用 Stamp Duty Holiday 則需要注意部分物件有延期完工的可能,建議買家購買已經或者2月完工的物件,以在三月底前完成交易。

如何尋找合適 Help to Buy 的物件?

並不是所有物件都適用 Help to Buy,英國政府和開發商合作一些特定專案,但選擇也不少,而且都是新樓盤。若想詢問相關物件,也可以尋求 One Move Group 英商首都集團。


Sunday, 31 January 2021

2021脫歐元年 是否將再次影響英國房市?

  Brexit 脫歐

當2020/12/31午夜十二點的鐘聲敲響,英國正式脫離歐盟體系,展開獨立自主的脫歐元年。

有在關注英國時事的讀者都知道,去年聖誕節前夕,英國終於與歐盟達成了脫歐協定,那這個協定又將對英國房市帶來什麼樣的影響呢?經過幾個月的談判,英國和歐盟在2020年12月24日達成了 Brexit協定,其中規範了貿易協定和對歐洲持續參與的程度,該協定於2021年1月1日生效。

自脫歐公投以來,「不確定性」一直是許多英國眾多行業面臨的首要問題,海外投資者亦是。但在英國三年多來的政經不確定性下,英國房市基本上仍保持著強韌狀態,即使在新冠疫情、封城期間,這股熱流仍維持強勁。

房價短期內預估不太可能受到影響

現階段很難確切知道 Brexit 將如何影響英國住房市場。隨著去年底的多項細則塵埃落地,許多人反認為 Brexit 不太可能在短期內大幅度地影響英國房地產,畢竟,這黨事早在2016年敲定,3年的動盪期也該走到了尾端。脫歐帶來的市場不確定性,已隨著時間大幅減少。

「疫情」也不會是短期影響的因素之一,從去年的英國房價便可以知道,再者英國政府目前已核定了兩款新冠肺炎疫苗。反倒是「就業不確定性」、「國家經濟政策」才是未來影響房價的主要因素。

在綜合種種原因下,房地產業的多數行家已經預測 2021 年的房價「增長將放緩」,一些人認為房價不會下跌,或者至少不會下跌很多。 如果房價增長確實放緩,那無疑又會是投資房產的一大利多。

房市需求有什麼變化?

This is Money 的一篇文章指出,疫情下的購房決策是基於就業率和貸款的可得性。由於疫情影響,貸款利率一直處於歷史低位,一些人甚至預測「央行可能會將基準利率降至負值」,進入負利率時代。相信貸款的通過率拉高,市場信心的增強,就會創造更多抵押貸款的產品與計畫,最終將迎來房市買氣,使購房者和投資者更容易透過貸款來買房。另一方面,即使升息,利率仍處於相對低位,這構成鎖定有競爭力交易的好時機。

印花稅假期一直持續到 2021年3月31日,英國房市的需求將在整個年初保持強勁。加上疫情的經驗,讓許多購房者「重新評估」自身對購房的需求與排程,相信即使印花稅假期結束,英國人的搬家計畫仍可能持續進行。

而工作的不確定性可能會導致更多的人租房時間延長,這個因素對房市所帶來的影響將比Brexit 更加重大。且英國政府主導的 furlough  sheme 疫情紓困方案將在4月結束,許多人預測該時間點的前後,失業率將達到最高,也可能會影響房市交易。

一些買家和投資者可能會對經濟和房市的表現保持觀望。This is Money 也指出:「如果大家在全球大流行期間都有足夠的信心購買房產,那麼他們也會有信心在英國脫歐後購買房產。 」

重燃信心、推動市場

現階段英國已經批准兩種 COVID-19 疫苗,人們對現況重新燃起信心。隨著更多疫苗劑量的供應,相信英國民眾會對經濟和住房市場漸漸恢復信心,陸續活絡市場。

自 2020 年第一次全國封鎖後重新開放以來,英國住房市場一直保持強勁。 由於此強勢的表現,房市整體可能不會受到Brexit 太多負面影響。 當然,未來 Brexit 協定將如何影響經濟和房市仍存在不確定性。 不過,評估之下市場應當會繼續保持強韌。 進一步來說,「 Brexit 將不會是不投資英國房產的好理由。」

Reference and news source:

https://www.onemovegroup.com/if-brexit-affect-market/

Sunday, 24 January 2021

2021年購房指南:倫敦重劃結合交通升級計畫與新建屋

 

Where to buy in 2021: London regeneration areas set for transport upgrades and new homes

BRENT CROSS PLAN

總投資額約45億英鎊的BRENT CROSS的改造計畫

每一年的倫敦都在改變樣貌,就算駛離市區Zone1,你也會發現「市區外的大倫敦也正逐漸轉變」,像是多了新車站、新商場,延伸在這些新建設外的就是「新重劃區」。本篇文章將帶您看到「2021倫敦的購房指南」,這些地區都是開發商因應政府的公共交通計畫而衍伸出來的住房經濟。

英國政府為解決住房需求,近十年鼓勵開發商建造開發,以增加住宅數量供給。這樣子的大型重建效應已是近幾年的趨勢,就算面臨疫情,這些浩大工程也是既成事實。無疑地,新冠疫情也帶給了部分關鍵重劃區不少的衝擊,部分工程有擱置或延宕之情形,如:(1)倫敦西北地區 Brent 預計新建的 Brent Cross West新站 (2)連接 Rotherhithe 與 Canary Wharf 金絲雀碼頭的行人便橋等建設是有公告暫停計畫情形。

因為疫情,倫敦南方的 Croydon 市議會也已凍結一筆預算,原因是資金上有長達6千6百萬英鎊的短缺。

儘管抗疫之途如此艱辛,部分計畫呈現擱置狀態,但仍有很多其他開發計畫正如火如荼地進行中。特別是河岸的主要核心區域,這些地點的價格,對買家相對理想,再結合政府的交通建設改善計畫,大大使交通連結性提升,在生活、交通、休閒、娛樂大幅改善下,該區域的房價隨之成長。

Woolwich

Woolwich royal arsenal

英國倫敦東南部格林威治區的一個郊區,位於泰晤士河右岸,英國老牌開發商 伯克利集團(Berkeley Homes)從2000年就 Woolwich 發展 Royal Arsenal Riverside,並努力籌措該區域的未來十年的發展規劃。前身為運輸工廠的一房公寓售價約 £477,500,而透過補助買房政策(Help to Buy)可適用於一房起價 £507,500的 Navigator Wharf 建案投資。

格林威治市議會(Greenwich Council)希望鼓勵藝術相關發展,與河岸邊古蹟重建而成的文化創意園區合作 Woolwich Works 的藝術團隊合作,園區造價3億1600萬英鎊,內有劇院、酒吧與演奏空間,在春季向大眾開放。

重點交通建設

Woolwich DLR

橫貫鐵路 Woolwich

  • 英國國鐵、輕軌鐵路(簡稱 DLR) Woolwich Arsenal:該站是英國國鐵與輕軌的共構站,搭乘輕軌可連結到 Strarford 與 Bank。
  • 橫貫鐵路(Crossrail):Woolwich Station 是該區新設立的橫貫鐵路新站,待全線完工後(預計2022),未來到龐德街(Bond Street)只需花費21分鐘。

Brentford

The Brentford Project

Brentford 是英國倫敦西部的一個市鎮,是豪士羅區的成員,是布倫特河與泰晤士河的合流地。它也是上千個新房正沿著運河與河岸興建當中。

  1. 開發商巴利摩(Ballymore)集團的布倫福德計畫(The Brentford Project),以布倫特河(River Brent)沿岸的 1,000套住宅為其主要特色,建案包含藝術中心、影院和休閒中心,一房公寓起價 445,000英鎊。
  • 布倫福德西港(Brentford Lock West)自2012年起就持續展開開發計畫,包含擁有700多套住宅、商店、辦公室與橫跨運河的橋樑將陸續完工。最終階段將興建250棟可負擔的一般住宅,將在明年動工。
  • Housing Association L&Q 開發商所提出的計畫,將臨近邱園(Kew Gardens)的汽車經銷商用地,預計將改建成18層樓高的大廈。建築包含400套住宅,其中有半數住宅是價格合理且民眾可負擔的。

重點交通建設

倫敦交通局 腳踏車道

  • 英國國鐵 Brentford Station:布倫特與倫敦市中心可納入「一小時生活圈」範圍。由布倫特火車站乘火車前往倫敦 Waterloo 站只需約半小時,到倫敦市中心 Euston站(未來 High Speed 2 高速鐵路倫敦終點站)及金絲雀碼頭(Canary Wharf)站則在一小時之內。
  • 倫敦交通局(Transport for London,縮寫為TfL)興建新的腳踏車道,連結 Brentford 到西肯辛頓(West Kensington),將在2022年完工。

West Ham

倫敦房產 英國房產 海外房產 twelve trees park

位於利河(River Lea)東側的 West Ham,正發展成新重劃熱區,有兩項開發建設要帶讀者欣賞。

  • 由英國老牌開發商伯克利集團(Berkeley Homes)所打造的 Twelvetrees Park 蒔二森園就位於 West Ham 地區,價值超過 10 億英鎊,面積涵蓋 26 英畝的重建計畫已於 2020 年展開,預估到 2033 年,將完成 4000 套新住宅、商店與休閒設施,以及藝術創意展演場所。一房公寓價格起價 527,500 英鎊,兩房則是 730,000 英鎊,頂層公寓則在會在明年搶先開售。

Barratt Upton Gardens

  • 另一項大型重建計畫主角為 Barratt London,由 West Ham 地區足球場的空間活化再利用打造新建案 Upton Gardens,擁有 842 套新住宅環繞中央公園。該足球運動場於 2016 年遷址,過去的居民也在接續的一年中搬離。這項開發案預計在 2022 年底完工,Upton Gardens 的一房公寓起價 365,000 英鎊,兩房則是 455,000 英鎊。

利河 河岸開發

重點交通建設

  • 英國國鐵、地鐵、輕軌:該區離市中心不遠,並且由許多條地鐵線重複交會,若要選擇居住市郊,該區會是不錯的選擇。像是 West Ham 站就由 District Line、Hammersmith & City Line、Jubilee Line、英國國鐵、碼頭輕軌,可謂五線共構站。
  • LEA RIVER PARK:是一項東倫敦的河岸整合計畫,其運用橋樑與河岸步道去整合Bow Creek、River Lea、Channelsea River 的河岸的多項開發案、學校、公園、公共設施,市民可以在該步道步行、騎車,同時兼具休憩與綠化效果。

Reference:

https://www.onemovegroup.com/here-to-buy-house-london-2021/

Sunday, 10 January 2021

2050 倫敦地鐵願景路線圖

 新的一年,榮幸由英商首都集團向大家說聲「新年快樂!」。去年的壞事終將留在過去,而當今的嶄新時刻,最適合來討論與展望未來,今天帶大家眺望2050的倫敦地鐵路線,究竟新增了什麼路線?又有哪些新的交通運輸模式?當然這些內容涵蓋了大部分的現成路網,以下文章看到的2050發展路網,其最主要還是英國政府為擴及地鐵服務範圍所採取的路線延伸。

倫敦地鐵圖

英國作為交通系統發展最完善的國家之一,國鐵及區域鐵路網路發展皆非常成熟,每一年的搭乘乘客數高達13億人口,是堪稱世界上前幾大的地鐵運輸國家。若要溯及倫敦地鐵,則要回顧到1863年,當時成立的倫敦地鐵是世界上第一條地下運營的火車服務,也是歐洲最長的地鐵系統。 綽號 「地鐵 」的倫敦地鐵是倫敦交通局(Transportation for London,TfL)的子公司,該局還負責伊莉莎白線(Elizabeth Line)、DLR、倫敦地上鐵(London Overground)、倫敦巴士(London Buses)和桑坦德自行車(Santander Cycles)等交通服務。

自1950年以來,通過倫敦地鐵出行的乘客公里數幾乎翻了一番,2019 年將攀升至超過 120 億公里。 網路也擴大到11條線路,最繁忙的線路包括北線(Northern Line)、中央線(Central Line)、朱比利線(Jubliee  Line)和維多利亞線(Victoria Line)。為什麼英國政府要花費極多預算在大倫敦區域的交通網路規劃呢? 倫敦地鐵每年迎來約13.5 億人次的乘客,而且每年帶來超過 25 億英鎊的收入,這一收入總體上逐年攀升。  2050年倫敦的人口預估將達到1330萬人,這將使原本就已經相當擁擠的交通網路承載著更多壓力,於是政府也積極規劃發展大倫敦地區整體交通網絡。

這個2050地鐵圖是由UK Free TV 的 Brian Butterworth 創建的,作者試圖將所有當前和未來計劃中的 TFL 服務升級都包含在這一張地圖上。

從這個地鐵圖上可以看到以下幾點:

*設計上的變化 – 使用量大的網站字體變大並以黃色突出標示;大倫敦區以外的網站以淺灰色標示;站外轉乘的距離清楚標示

*北線(Northern Line)增加 Nine Elms 和 Battersea 網站(規劃於 Nine Elms 區域再造計畫中,定於 2021 Q3 開通),於 2045 年將會再延伸至 Clapham Junction站,與其他線聯通。

倫敦地鐵 北線

*貝克盧線(Bakerloo Line)將向東延伸至 Hayes 和 Grove Park,預計 2040 年開通。

倫敦地鐵 貝克魯線

*可以清楚看到Crossrail 1-3 期的路線圖及網站,其中 Crossrail 1 也就是大家熟知的伊莉莎白線 (Elisabeth Line)將把幾個流量大的網站快速聯通,包含 Paddington、Oxford Circus、Tottenham Court Road、Farringdon、LiverpoolStreet 、Canary Wharf等,目前預計於 2021 年完工,聯通到希思羅機場的延伸預計於 2030 年開通。  Crossrail 2 將在西南區經過目前鐵路線,並連接至 Wimbledon, Clapham Junction、Victoria、Tottenham Court Road、King’s Cross St Pancras 等大站,目前預計於2030年開通。

*除了現有的 HS1 高速鐵路(HighSpeed)目前規劃第二條線路 HS2,HS2 將從 Euston 出發通向Birmingham、Manchester、Sheffield 等大城市,讓倫敦的聯外交通網路更方便。

*地上鐵(Overground)將會進行大規模的擴大提升,規劃新增一條全新的線路 R25,具體的路線建議直接看圖會更清楚,這條線路將使用一些現有的國家鐵路和倫敦地鐵線,並由新鐵路作為連接。

我們不知道這個圖會不會被TfL 採用,第一眼看上去是有點複雜,也不知道 2050 年時所有的規劃是否能在預定時間內執行完成,但是這個圖整理的挺完整的,也讓大家清楚的瞭解到之後倫敦地鐵發展的動向,買房跟著基礎建設走更安心,你們說呢?

地鐵圖:https://ukfree.tv/styles/images/2014/Tube2050/London%20Infrastucture%20Plan%202050%20Transport%20v6.svg

Reference:

https://www.statista.com/topics/5092/london-underground-the-tube/

https://nineelmslondon.com/transformation/

https://www.youtube.com/watch?v=Vf4n8hmXBSk&feature=youtu.be。

https://randomlylondon.com/tube-map-look-like-2050/ 。

Sunday, 27 December 2020

疫情下的倫敦房價持續上漲

 


倫敦房價


官方數據顯示,房市小熱潮將倫敦 9 月份的房價拉升至 50 萬英鎊的歷史新高。 根據土地登記處的數據,當月倫敦房屋的平均成本以 4.1% 的年率上升,升至 496,486 英鎊的歷史高位,月漲幅為 0.8%。現在的售房價格比 5 月份第一次封城後重新開放市場時高出 3 萬多英鎊。 其中最大的差距落在 Hackney 區,價格上漲了 9.1%,其次是 Islington 8.5%,Ealing 7.2% 和 Waltham Forest 6.9%。

倫敦仲介公司 Chestertons 的總經理 Guy Gittins 說:「我們 9月份的諮詢量比去年同期高出 39%。」 封城的經歷讓很多人意識到,如果未來再進一步全面封城,他們目前的住宅無論室內和室外空間都不盡理想,有些家庭也趁機從倫敦市中心搬到倫敦或其他地區的郊區。 目前我們已經看到倫敦西南部地區的家庭住宅需求增加,像是:Barnes、Putney、Kew等區。 同時,最高能節省 1.5 萬英鎊的印花稅優惠政策,也吸引並促使買家及時行動,趕在 3 月底印花稅假期結束前完成交易。

Of all the unexpected consequences of Britain’s Covid crisis, the house price boom is perhaps the most surprising. –  Jonathan Hopper, Chief Executive Officer of Garrington Property Finders

英國大型買家仲介 Garrington Property Finders 首席執行官 Jonathan Hopper 提及:「在疫情帶給英國的所有影響中,『增長的房價或許是最令人驚艷的』」。 土地記處的數據也證實,房價的飆升是事實,而且仍持續發生。截至9月底的過去1年中,房價漲幅速度比英國疫情爆發的前一年快了近4倍。 現在的房價年增長速度也比第一次封城時快了 8 倍之多,連金融危機前的經濟極盛時期,房屋價格增長也沒有躍升地如此之高、如此之快。

Reference: Homes and property: London house prices:average home sale worth £30,000 more in September than when first lockdown lifted

https://www.homesandproperty.co.uk/property-news/london-house-prices-up-30000-lockdown-a140656.html