Sunday, 15 November 2020

以台北信義區的前世今生,眺望曼徹斯特新興重劃區

 英國政府正積極於曼徹斯特地區推動的大傑克遜街發展計畫(Great Jackson Street Development Framework)(延伸閱讀:英倫搖滾之城:曼徹斯特與大傑克遜街重劃區),是為了配合曼城人口與經濟成長,扶植英國北方區域發展而進行的全面性規劃。一座具有潛力的城市,在政府主導建設都市重劃之下,能帶來什麼樣的變化呢?不妨先由房價節節攀升的信義計畫區發展例子來一探究竟,也許能幫助我們進一步思索,若在三十年前有機會搶先買下新興重劃區,是否會做出這樣的決定?


大型國際企業商辦林立,政經核心的繁忙車流人潮,精品百貨櫥窗熠熠生輝,摩天台北101遊客如織,餐館酒吧傳來陣陣香氣與樂聲……這是如今人們熟悉的典型信義區印象,然而30年前的信義區,又是什麼樣子呢?臺北信義區的興起,可以追溯到1970年代中期,臺北西區的發展逐漸趨於飽和之後,政府轉向東區發展「台北副都心」,自1980年代著手進行開發的信義計畫區,早期為國防部持有的土地,四周多為大片軍事用地、農地、兵工廠與眷村。

台北信義區

1973 / 1991

信義區變化

2015 / 2019

為求都市均衡發展,1976年的信義計畫區計劃目標為設置新市政中心及次商業中心,在1980-1990年代市政府、市議會、世貿中心完工等基礎建設完工後,接著興建威秀影城、信義新天地等商城影城;迎來臺灣地標台北101後,更加大了A級商辦建造與進駐。2019年更由中間的核心商業區與外環的住宅區整合,締造成熟的商業機能區。

從臺北市政府、世貿中心到地標性建築臺北101,信義區聚集眾多國際企業總部、百貨商城及頂級飯店,這座臺北的政經中心在三十多年間不斷向前邁進,吸引大量人口與商機,周邊的房市更是今非昔比。根據好房網(HouseFun)傳媒中心的統計數字,信義區於2003年每坪成交單價為22.7萬元,至2011年則上漲至70.8萬元,漲幅211.89%;而2020年9月的成交價增至73.5萬元,房價漲幅更是達到223.78%。

台北房價

而一如信義計畫區的開展,英國政府近年來著重發展的曼徹斯特重劃,正如火如荼進行,對應曼徹斯特住宅成長計畫(Manchester Residential Growth Strategy (2016) )在十年期內(2016-2025)著手進行多項建設,包含高級住宅大廈、周邊商業配套與社區學校規劃等等,伴隨科技、金融與文化各方發展,已成為吸引國際企業進駐的高成長性經濟體。比擬信義區政府將發展重心向東推移,曼城則是英國近年來為均衡區域發展,避免資源過度集中於倫敦,而側重發展的新興區域。從信義區三十年來的成長來看,同樣是政府主導規劃的新都心,曼城發展前景看好。

曼徹斯特房價

曼城 2006-2020 房價變化(資料來源:landregistry.data.gov.uk)

由上圖統計可見大曼徹斯特在2006年1月平均房價為11.5萬英鎊(約台幣540萬元),直至2020年8月房價漲至18.8萬英鎊(約台幣714萬元),其中成長並自2013-14年間因城市轉型及媒體城發展而加大成長幅度。本期英商首都集團 One Move Group 推出【皇家曼城第3期 The Blade 】,正位於英國政府現正積極推動的大傑克遜街發展計畫(Great Jackson Street Development Framework),配合曼徹斯特地區的人口與經濟成長進行全面性規劃。此區位於曼徹斯特市中心南側的絕佳位址,計畫性興建商辦與住宅高級大廈共25棟,將成為未來曼城高樓的集中地,並與周邊各區如赫爾姆(Hulme)與城堡區(Castlefield)等連結,進一步拓展曼城規模。這座有「北方經濟引擎」之稱的英國城市,目前處於發展初期的新興區,備受海內外投資人所矚目,潛力可期,仿若當年的信義區。信義計畫區於30年間發展程度之盛,試想若能於計劃早期入手,不難想見將帶來可觀收益。 

曼徹斯特變化

2014 至 2019年的大傑克遜街(Great Jackson Street)發展樣貌對比 圖片來源:manchester evening news / primelocation.com

英國房市

未來完工示意圖

英國房地產展銷會
皇家曼城3  投資展銷會

台中|11/6(五) 2PM – 4PM  *圓滿結束*
日月千禧酒店(台中市西屯區市政路77號)

台北|11/13(五)2PM – 4PM
W Hotel(臺北市信義區忠孝東路五段10號)

高雄|11/20(五)2PM – 4PM
晶英國際行館Silks Club(高雄市前鎮區中山二路199號)

  • 講座名稱:The Blade 皇家曼城3 投資展銷會
  • 講師:One Move Group 國際物業顧問、Select Property Group 開發商代表
  • Agenda
    • 曼徹斯特區簡介、市場概況
    • Great Jackson Street 大型區域建造計畫
    • 首次在台新亮相 – 皇家曼城 Phase 3
    • 1-1投資、資產配置諮詢


立即報名 > https://www.onemovegroup.com/event/property-seminar/

Reference

臺北畫刊 第201512期
台北市政府地政局 Manchester City Council: https://www.manchester.gov.uk/
landregistry.data.gov.uk


Wednesday, 11 November 2020

疫情之下英國曼徹斯特的大城崛起

 曼徹斯特位居英國中部,其天生優越的地理位置造就其無可取代的優勢。

報導轉載【遠見雜誌:疫情之下英國曼徹斯特的大城崛起】

新冠病毒疫情衝擊全球經濟,金融市場跌幅的劇烈震盪,投資的春天何處可尋?綜觀歐陸發展,深具止跌回升能量的英國房地產,加上此刻英鎊匯率下滑優勢,值得投資人期待。

全球疫情一波未平、一波又起,後全球化時代加速來臨。不僅國際股市呈現疲軟狀態,利率創史上新低,對國際資金影響深遠,使國際高資產族群積極調整重新配置。當國際金融景氣低迷或面臨重大不確定因素時,國際主要城市不動產往往被視為資產最佳避風港。而今,在沒有人知道新冠疫情何時能被有效控制下,「恐懼入市」丶「危機入市」的聲浪正在悄悄醞釀,房地產投資在2020年不減反增,原因有二,一是SARS的投資經驗如今時局被視為可複製。二是房地產投資報酬豐厚;相較於股票與債券,可謂避險投資最佳選項。因此疫情下投資超前部署,國際房地產具有逆勢優勢。

低利率、印花稅假期,英國釋出利多

像是受到脫歐影響的英國,極具逆勢成長的後勁,尤其在英鎊大幅貶值的情況下,成為海外投資者大舉逢低買入的絕佳時機點。英國房產的優勢基礎有三:法規保障、透明度第一、穩健成長。此外,根據資料顯示,英國房產價格持續上揚,預估今年12月底成長幅度7%,與去年同期銷售額相較也是逆勢增長。而最值得注意的是,因應新冠疫情,英國政府推出房貸低利率,更加碼「印花稅假期Stamp Duty Holiday」作為振興措施:凡購買 50 萬英鎊或以下的英國住宅物業,均可豁免相關的印花稅,即便買超過一套物業或買房出租,非自住用途,亦只需額外繳付 3% 的印花稅;優惠期限到2021年3月底。種種利多,不啻為國際投資人此時入主英國的最佳強心針。 > 點我了解英國印花稅假期

根據英國國家統計局資料,近年英國各地區房價變化,相對於都會高度發展下的高貴房價,新興開發的西北地區的房價成長率2.5%,更具房產投資潛力。事實上,英國政府為了均衡地區發展,提出「北方經濟引擎」政策,大力投資西北地區,其中又以曼徹斯特作為西北地區的經濟領頭羊。在曼徹斯特這個英國第二大城,可以用1/3的倫敦房價、約莫21萬英鎊入住市中心,具競爭力的房價正影響市場購買力。加上英國人買房不一定靠近工作場所,而是選擇住在郊區、能負擔得起的區域、有好的網路寬頻、適合遠端工作。

事實上,曼徹斯特曾是英國工業革命的核心,如今已是歐洲最重要、增長最快的經濟體之一。擁有豐富文化的曼徹斯特,其城市規模彰顯英國社會進程,城市的運轉方式清晰可見,而未來發展也將順勢而起。物理學家焦耳(James Prescott Joule)、計算機發明者圖靈(Alan Mathison Turing)、婦女運動先驅艾米琳(Emmeline Pankhurst),這些影響科技與歷史的大人物,都是出身曼徹斯特。包括享譽世界的足球隊、超級樂團與藝術,人文豐厚的底蘊,成為英國第二大觀光旅遊城市。

英國房價持續飆升

從2005年起到2020年8月英格蘭地區房價持續高漲,資料來源:英國國家統計局。

西北區曼徹斯特崛起 新興建設、人才進駐

值得關注的是,曼徹斯特正在進行各項國家級的重大工程投資。像是HS2,英國最新投資建設的超高速鐵路,投資額高達560億英鎊,新建的HS2站預計落腳在曼徹斯特國際機場和皮卡迪利火車站,曼徹斯特也因此成為這條新鐵路的重要樞紐。這項建設將為曼城帶來高達8.34億英鎊的直接經濟產出,另一個經濟重大影響,便是房地產市場的大幅上漲。而耗資10億英鎊的曼徹斯特國際機場則是連接英格蘭北部和世界的主要交通樞紐。全新機場每年將提供1000萬遊客承載量。曼徹斯特的城市潛力,也吸引國際企業紛紛匯流,外資與企業持續成長。2000多家外資公司在大曼徹斯特地區設有總部,到2025年,部分行業的新增就業人數將增長至50%,而曼徹斯特市中心的辦公用地達到了5年來的最高水準。

而當99,000名學生就讀曼徹斯特各地的大學,其中五分之一的學生來自海外,成為全歐洲學生最多的城市。曼徹斯特大學、索爾德福大學、曼徹斯特城市大學、皇家北方音樂學院等具世界排名的頂尖大學,畢業生留駐率高,且都將在此城市工作。綜觀而言,新企業強勢入駐、鼎大畢業生積極留駐,平均年齡33.1歲的大量年輕青壯人口聚集在此,租房成為趨勢。

黎明即將來臨 重啟役後的新世界

每一次砍掉重練,都是引進新理念的絕佳機會。面對疫情,許多國家藉著這次經濟關閉後重啟的機會,積極引導產業轉型,英國政府也積極推動振興經濟投資案,如同2008年金融危機後,英國金融市場的改革與蛻變。

英商首都集團 曼徹斯特投資說明會

皇家曼城 展銷會

Crown Street 皇家曼城 3  【立即報名活動 】

台中|11/6(五)2PM – 4PM
日月千禧酒店(台中市西屯區市政路77號)

台北|11/13(五)2PM – 4PM
W Hotel(臺北市信義區忠孝東路五段10號)

高雄|11/20(五)2PM – 4PM
晶英國際行館Silks Club(高雄市前鎮區中山二路199號)

報導轉載遠見雜誌:https://www.gvm.com.tw/article/75470

Sunday, 8 November 2020

入手英國房:「快、狠、準」為上策

 


英國買房


投資時機,是大部分投資客會考量的觀點之一,也許大家時常看到或聽到相關的報導 —— 「這是英國百年難得一見的投資好時機」,其實這些報導是在闡明「英國物業的成績更勝以往」。據數據顯示,倫敦首購的平均價格在10年內幾乎翻了一倍,現在已到達46.4萬英鎊。就全英國而言,購買第一套房產的成本在10年內已經上升了69%,從2010年的14萬英鎊增長到現在的24萬英鎊。尤其在首都倫敦,首次購房的人大概要拿出10.9萬英鎊的押金,是全英國平均水平的兩倍多。儘管首次購房者平均押金之高,突破記錄,但與10年前列出,押金在整個房屋價值中所佔的比例是較低的,以英國平均押金4萬7千英鎊而言,這只佔了房地產總價值的20%,在10年前,押金比例佔比為27%,這意味著購房者可以用較少的資金去購入心儀的房地產。


英國最大的按揭貸款銀行和儲蓄銀行哈利法克斯發現,受到新冠狀病毒的影響,首次購房者減少了近增加,今年前6個月有11.7萬人,而去年同期為16.48萬人。但哈利法克斯的抵押貸款總監 Tom Martin 補充:「雖然首次購房者的數量在封城期間急劇下降,但逐漸秋季的到來,封城期間被暫停的購房者將再次展開行動,而買家也希望充分利用政府的印花稅限時政策,因此預計購房者數量將開始增加。」。

英國買房
Five year asking price trend from Rightmove

據英國知名網站 Rightmove 數據指出,英國即將上市的房屋平均價格創下歷史新高,而且英國房屋仲介的房子出售速度比平常更快、數量也更多,那些待售的房屋都一一變成了已出售! Rightmove 也預測了2020年的房價將上漲7%。

而銷售量激增可能在於「政府印花稅假期」和「購屋者的『空間爭奪』心理因素」。疫情期間讓許英國人重新審視了自己的生活空間與居住品質,他們現在對「大空間、露台、陽台及住宅配套設施」抱有更大的期待與嚮往,再加上政府的印花稅假期節稅優惠(政策使價格高達50萬英鎊的房地產,買家最多能省下1.5萬英鎊),這些成長動能都更助長了英國房地產市場的繁榮。


該網站最新的資料顯示,賣家要求的平均價格為323,530英鎊,比上個月增加了1.1%,較去年同期增加5.5%,即16,818英鎊。房屋價格全面增長,其中最大的月份變動則是在「頂級房產」,該市場上的均價為575,594英鎊,數字又比上個月更增長了2%。再以倫敦的高端住宅來說,轉手量也比2019年增加4%。種種榮景挹注了市場,給潛在買家更多信心,因此也連帶了更多交易,形成正向循環。Rightmove 的房地產數據總監 Tim Bannister 說:「當買家們正尋找下一個居住地時,若看到房屋銷售迅速、價格日漸增長等狀況,便會更刺激他們的迅速行動。因為他們知道,再不行動,就會錯失良機」。

總結來說,英國房市目前經歷的重大事件,如:金融危機、脫歐,再加上目前的新冠肺炎疫情,但我們從過往數據來看,即使在頹勢之下,英國房市仍然能持續向上增長,保有動能。其意味著民眾、全球投資者不論如何,都展現出對英國政經的高度信心,而我們也應相信英國的前景,不管是在政經面或是投資面。
 

Tuesday, 27 October 2020

英倫搖滾之城:曼徹斯特與大傑克遜街重劃區

 

(Great Jackson Street Development Framework)

great Jackson street Oasis

manchesterplace.org.uk

“Step outside, summertime’s in bloom,  Stand up beside the fireplace”  ——  Oasis, 1995  

「向外邁開腳步,起身離開溫暖的火堆吧,盛夏時光正在綻放。」這首《Don’t look back in anger》是英國搖滾樂團 Oasis「綠洲合唱團」的經典曲目之一。 Oasis「綠洲合唱團」於1991年成立,正是來自英國的曼徹斯特,是獨立搖滾樂迷的心目中的天團,也是曼徹斯特人的驕傲。  

great Jackson street Oasis  曼城球隊

曼徹斯特以音樂與足球運動文化聞名世界,而就像歌詞中積極向前的精神,曼城可說是一座年輕充滿活力,不斷邁步相前的城市。不僅在科技創新、金融至文化與觀光產業皆蓬勃發展,吸引眾多世界級規模的重大投資。而持續成長的經濟與人口,也連帶驅動了高品質住宅需求。位於市中心南方的大傑克遜街總體規劃(Great Jackson Street Development Framework),便是依據曼城發展的住宅短缺問題,於城市核心區段興建新住宅的計畫。由曼徹斯特市議會核可,目前為當地英國開發商 Renaker 與 Select Property 共同主導該區發展計劃。 

Great Jackson street 重劃區

此項總體規劃區位於曼城市中心西南角,南側由曼丘尼大道(Mancunian Way)所環繞,北鄰 Chester Road,以東為梅德洛克河(River Medlock)。在18世紀前,大傑克遜街(Great Jackson Street )一帶為開放土地,於1945年曼徹斯特政府計劃(City of Manchester Plan)中成為大規模房屋重新發展區域的一部份。18世紀時河岸聚集一定數量的鐵、棉花、及石灰工廠等等,在19世紀晚期則逐漸轉型,今天街道多數建物也在此時期建造,以住宅區、輕工業與商業區為主。 考量到曼城市中心持續增長且具多元性的人口,新住宅發展將提供各種房型種類,以住宅需求與生活品質作為核心目標。此區位址的選定位於曼徹斯特市中心南側核心區域,不僅連結的現有的住宅區與新興區,如連接赫爾姆(Hulme)與城堡區(Castlefield)等住宅社區,自大傑克遜街(Great Jackson Street)至 Great Northern、曼徹斯特市中心(Manchester Central)和 Castlefield Quay 等地,可說是進一步擴張曼城市中心規模。這項計畫所興建的高級住宅大廈,預計也將成為新的地標性建築,成為自南方進入曼城市中心的大門。

Great Jackson street 重劃區

在2016年的曼徹斯特住宅成長計畫(Manchester Residential Growth Strategy (2016) )中,提出在十年期內(2016 – 2025)提供25,00間新屋的目標,希望能緩解住宅供需失衡的狀況。由曼城經濟成長彈性、基礎建設投資與就業產業多元化等方面評估,其住宅市場成長相當令人期待。此外,規劃良好的商店街、世界級文化機構與休閒場所等,也持續吸引大量人口移入或購屋,市中心區域的租賃需求亦隨之發展。 

本期英商首都集團 One Move Group 推出的新建案 The Blade 皇家曼城 Phase 3 (新建案第三期),正受惠於大傑克遜街發展計畫(Great Jackson Street Development Framework),地區不僅通勤機能佳,並有周邊完善商業配套及社區學校規劃,將成為曼城精華市中心新地標之一。此區座落於曼城市中心富人區,廣受英國當地及海外投資者喜愛,人氣買氣堪稱曼城之冠。配合英國政府推動房市供給的總體目標,成為人口成長需求的解方。英商首都集團 One Move Group 自2016年開盤的第一期皇家曼城建案即頗受好評,接續 Crown Street Elizabeth Tower 及 Deansgate Square 之後,今年2020年底迎來皇家曼城第3期 The Blade,均屬此區早期建設,未來漲幅可期。

The Blade

Reference 

Manchester City Council manchester.gov.uk 

manchesterplace.org.uk

Renaker http://www.renakerbuild.com/great-jackson-street 

Deloitte LLP Great Jackson Street Development Framework 2018 Update

Tuesday, 20 October 2020

在英國如何當醫生? — 淺談英國醫學系

  

人人都說行行出狀元,職業不分貴賤,但醫生一職,在多數亞洲區域一直都是備受尊重的職業,無論是社會地位或者薪資待遇與其他行業相比,皆高於平均值,可謂「既得名又得利」的職業。這也是長輩們心心念念、枯苗望雨,在所不惜也要搶得醫學相關首選科系的原因。

在台灣,醫學院首選科系如:醫學系、藥學系,前兩者皆是門檻極高的科系,是繼電機系、數學系後的熱門學術科系之一。

在英國,成為執照醫生之前需要具備什麽經歷呢?首先的必要條件是從「General Medical Council (GMC) 英國醫療委員會」所授權的醫學院獲得醫學學位,在符合此規定的英國大學攻讀醫學本科專業需要5年時間(牛津、劍橋為6年),也有大學加上碩士學位的4年或5年課程,若要成為醫學相關博士,則需要花更多時間在研究室,因此,可能需要6年以上的修習歷程。

Doctor’s Route in UK


在英國醫學院畢業後,會進入醫學院為期兩年的Foundation Programme(預備課程)。在完成第一年學習後,就會先獲准執照的註冊。完成完整的Foundation Programme 後,即可獲得完整註冊。

Doctors  in Training

英國教育 英國留學 英國國中 英國高中 英國醫科

(Image Source from BMA)

簡單來說,對於想在英國學醫的留學生們來說,可以透過兩種途徑:一是就讀英國的 A-Level (中學)課程,通過高考進入醫學院;或者,就讀醫學類本科預科,像是倫敦大學國王學院和金斯頓大學都有此類預科。除此之外,有些英國醫學院還提供了學士後醫學課程,通常為四年的專業醫學課程訓練,外加兩年的實習課程,為期共六年。

根據Topuniversities數據顯示,2020年全球醫學院排名前10名中英國即占了4位,包含第二名的牛津大學、第三名的劍橋大學、UCL倫敦大學學院以及帝國理工學院。

top 10 medical schools

(Image Source from Topuniversities.com)

英國醫學院的入學標準是相較起來比較有彈性的,英國各地的醫學院都設置了自己的錄取標準,該標準會根據經驗和其他因素而有所不同。所以建議學生可以到心屬學校進行參觀或拜訪,或者從網路或該校論壇中汲取更多資訊,以進一步了解該校的招生資訊。

從法律上講,英國的醫學院其實並無排名或是高低之分,每個英國醫學學位都是平等的,並允許畢業生憑執業許可證申請臨時註冊。所以,在英國念完醫學院約六年時間後,學生將會取得醫學學位學士,或是外科學士學位加醫師執照。

 

留英醫學系的就業前景

– 留在英國就業 –

畢業後進入英國國家醫療體系(NHS)工作。* 若畢業於2022年後,需要再加考 UK Medical Licensing Assessment (UKMLA) 才能在英國行醫。

– 回到各自國家行醫 –

回到各自國家從事醫療方面工作,視當地法規考取相關執照與實習。

– 至其他英語國家行醫 –

由於英文授課與臨床實習經歷,也可考慮至大英國協國家或美國行醫。

Reference:
How To Become A Doctor in the UK: A Step-By-Step Guide: https://www.studymedicineeurope.com/article/how-to-become-a-doctor-uk-guide 

UKMLA to replace PLAB: https://bdiresourcing.com/news/2018/05/ukmla-to-replace-plab/142

https://www.topuniversities.com/university-rankings-articles/university-subject-rankings/top-medical-schools-2020