Wednesday, 12 June 2013

本周專欄:「英國不動產投資分析之一:以房養學」


以房養學

英國因2008金融海嘯危機導致房價重整,加上英國人口紅利高、外來移民多,房屋出租或轉讓都有巨大市場潛力。而英國房市具有交易公開透明、實價登錄制度完整、政府政策支持、資金活動自由等特點吸引了大量外資挹注。

英國房市最特別的是可合併投資移民政策申請長期居留,有小孩在英國留學的家庭非常適合「以房養學」的投資方式為孩子未來作長遠規劃。以房養學是種針對英國留學生家庭的獨特投資方式,市場上必須符合:一、中長期成熟穩健的房市;二、穩定的租金收益率以及三、世界公認的頂級高等教育。英國是少數完全符合的國家之一,吸引大批來自中東、俄羅斯以及亞洲富有家庭湧入。

租房開支
留學期間所需支付的房租佔了留學總成本很大部分,時間是所有投資中最重要的關鍵因素,我們舉在英國念學碩士學生,總共五年租賃倫敦一房公寓為例,每月租金約1,100鎊,每年的水電網路電視費加起來大約1,800鎊,計算如下,假設房租保持不變:
月房租
一年房租
水電等費用
一年總開支
五年總開支
1,100
13,200
1,800
15,000
75,000
但英國房租每年調漲,保持的可能性不高。我們看看如果選擇購房呢?

購房開支
在英國購買新房的費用通常包括印花稅以及律師費。印花税是買房需支付最大一筆稅務,為累進稅率。若是高端物業買賣我們可透過專業律師、會計師及稅務師盡量合法避稅。律師在英國房產交易中扮演了重要角色,一般來說我們的合作律師收費合理,一般住宅物業交易費用約莫2,000鎊。我們舉一套房價215,000鎊,49平方米的一房公寓為例:
房屋總價
印花稅
律師費
總開支
購房總費用
215,000
2,150
2,000
4,150
219,150

養房支出
養房支出為每年的地租與管理費,地租為300鎊(依照房屋不同而異),管理費為每年每平方米1.84鎊,在此例子中每年管理費:
300 + 1.84*49 = 390.16/每年

出租或轉賣
五年後您可選擇賣出或出租收取租金,假設租金每年成長4%5年後的房租估價為每月1,340鎊,每年的出租收益請看下表:
房價
月租金估計
每年租金收入
出租收益率
215,000
1,340
16,080
7.4%

若您要轉賣,假設每年房價漲幅為5%
房屋賣價
資本利得稅
律師費
仲介費
結算利得
261,000
海外人士不課稅
2,000
5,220
38,780 (15%)

比較
房屋費用
五年花費
賣房利得
淨所得
租房
NA
75,000
NA
-75,000
購房
219,150
1951.80
38,780
36,828.2鎊

買房者與租房者五年利得相差了111,828,在上述分析之後聰明的您知道該如何選擇才是最有利於您的英國留學規劃了吧!

原文由五都海外置業撰寫
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