Tuesday, 29 October 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-分區市場慨況之一:倫敦


  大不列顛及北愛爾蘭聯合王國(英國)分成四個王國:英格蘭,北愛爾蘭、蘇格蘭跟威爾斯。國際上投資英國90%還是選擇在英格蘭投資,其次為蘇格蘭。

  英格蘭分成九個政府級區域,簡稱區域(Region),總共有大倫敦London、東南部South East、西南部South West、東部East of England、中西部West Midlands、中東部East Midlands、西北部North West、東北部North East及約克夏Yorkshire and the Humber


倫敦London

  
  相信大家都耳熟能詳桌遊的老前輩<大富翁>,它的倫敦經典復刻版清楚地將3040年代的倫敦分成東區與西區兩邊截然不同的地段,倫敦東區是治安較差的黑人與印巴人群聚地,而西區的MayfairChelseaKnightsbridge則是連年蟬聯地王,對重視歷史與傳統的英國人來說,這個分野到今天還有一定的影響力。但從東區30年前的荒地今天的金融重鎮Canary Wharf 崛起之後,倫敦東區成為資金新寵,企業在Canary Wharf的總部大樓一棟比一棟輝煌,政府也傾全力建設其現代新穎的形象,重要交通如地鐵、地上鐵Overground Crossrail等等都在東區設置方便密集的交通網線。今天在東區Isle of Dog的房價已可媲美西區價格,甚至有些豪華公寓已競得地王美名。此章接著將介紹詳細的倫敦、行政區以及房市指數。

  倫敦共分成32個自治市(borough),屬於大倫敦以下的行政地區。靠內的12個加上倫敦市統稱內倫敦,靠外的20個統稱外倫敦。請看下圖為倫敦自治區地圖及其兩房平均月租金。可以看到西區租金明顯比東區高,中間的City of London 就是通稱的倫敦金融區,只有商業物業,沒有住宅物業的買賣。


英國不動產投資全集:倫敦
  不管是英國境內或境外,移居至倫敦的人有增無減,政府每年核准的建案左右也不過平均5-7萬戶。在住房需求與海外投資的雙重加碼之下,倫敦從2008年金融風暴之後短短5年漲了46%。今年2013年英國經濟復甦,就業率、貨幣匯率及經濟展望連三紅之下,開發商的預計年銷已經在半年期就完成,測量師也公布了全國房產連漲的新聞,未來五年秉著英國身為世界主要國家的強勁復甦力道,連創房產投資新高峰指日可待。

倫敦區域介紹


  倫敦西部,尤其是Kensington & Chelsea, City of Westminster 是傳統的重要政經階級居住區。房屋總數為20萬戶,平均價格已超過英鎊150萬元,還是堂堂站穩上流人士全球最想置產的地區第一名。在這區的新房通常都是豪宅,有的開發商整塊社區買下之後造人工湖、開設人工運河,還在一樓客廳之外貼心設置迷你碼頭,讓住戶的船可以靠岸。

  IslingtonCamden地處偏北,包含倫敦最重要的火車站之一St Pancras InternationalKing’s Cross, 也是歐洲之星的倫敦起點。這裡的特殊藝術及街頭氣息讓Camden為倫敦最富文化的地方之一,由其舉世聞名的是這裡的市集,在這裡可以找到當地生產的cheese, farm food,還有lifestyle, fashion甚至風格特殊的藝術品。曾是狄更斯的住所,其筆下的倫敦城就是世人所最熟悉的蒸氣時代紅磚住宅區景像。

  往倫敦東邊走,Tower of Hamlets中最重要的地方就是金斯雀碼頭Canary Wharf。在80年代末期瑞士信貸第一波士頓為濫觴,開始買下此區,萬丈高樓平地起地建造數棟商業大樓作為後勤辦公大樓,並由紐約世界貿易中心的開發商帶頭計畫,以商業計畫區為由給了這個邊陲之地新生命。如今Canary Wharf已經成為世界大型金融及管顧集團的總部,包含HSBC, Citi Group, KPMG, JP Morgan 等等,全新的金融中心,隔著泰晤士河與倫敦傳統金融中心遙遙相望。拜其之賜在當地郵遞區號E14的房產連年翻漲,附近的E1, E3, SE10 甚至 E9, SE13都成為投資者的熱門選擇。

  再東邊的Newham Tower of Hamlets 隔壁,2012的奧運主場在這個區域裡的Stratford E15,在奧運前倫敦就已經把Stratford附近的交通等等的基礎建設等有計畫地設置完成。Stratford車站為地鐵、火車、地上鐵、DLR以及Eurostar連結歐洲大陸的火車五鐵共構,雖身為Zone 3 房價已經不可同日而語。

  外倫敦價格實在,是當地人最佳的選擇。Harrow近年來大量推出的建案、平實的價格以及方便的交通,讓本地成為年輕專業人士或小家庭最青睞的對象。尤附近為製藥、IT等知識密集產業為多,吸引了年輕有為的中產階級競相在此置產。

  LambethWandworth兩者列為倫敦近年來交易量最高的區域,由於價格相較其他鄰近地區來比較平易近人,交通也甚方便,為主要車站Waterloo的腹地。Wandsworth裡的Batterseas最近推出大量的全新建案,馬來西亞建商SP Setia也投資此地斥額改建原本的發電廠,興建3,500單位的住宅公寓、辦公室、商店街以及中央公園。建案推出第一及已經三個月完賣。

  倫敦交通為放射狀,因此有時外圍交通的連結可能會比較不方便,環狀道路或是地鐵尚未建立完全,若是必要可能要先進市中心再由中心接聯外道路。若是購買魚叫外圍的投資者須特別注意其交通網絡的基礎建設。


倫敦房地產價格區位

本文由五都海外置業撰寫
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亞伯丁:英國房地產價格居高不下城市之一


英國房地產 - 亞伯丁

  亞伯丁,英國蘇格蘭地區的主要城市之一,是蘇格蘭6個指定市中,人口排行第三的城市。該市位於蘇格蘭東北部,北面的River Don與南面底河River Dee的河口之間,是北海海濱的主要海港。

  在亞伯丁每年的例行活動中,較為熱鬧且知名的莫過於一年一度的亞伯丁國際青年節,參與這個藝術節慶的團體都是來自世界各地頂尖的青年音樂或藝術創作人才,聚首一堂互相進行文化交流。

  亞伯丁有職業足球隊,參加蘇格蘭足球超級聯賽。

  目前亞伯丁的房價可說是大漲,供不應求的購房需求,且因工作關係遷入該市的家庭對房產的需求大,以及房產投資者熱衷,造成房產供應緊缺,也讓房價持續的升溫。

  當然,亞伯丁房價會上漲的原因不僅僅只有上述的原因,其中還有另一項關鍵即為亞伯丁擁有北海油田;北海油田是世界著名的石油集中出產區,每日產約600萬桶。位於大西洋的北海,介於歐洲大不列顛島、挪威和歐洲大陸之間,所出產之石油為沿岸英國,挪威和荷蘭等國所享有。北海油田是當地經濟的引擎,大公司在這個地區有長遠的投資部署,當地房地產經紀業者對未來市道信心十足。

  目前一室公寓最高房價約為14萬英鎊起,如大一點之房產約為50萬英鎊。當地的亞伯丁地產業者估計,基於石油公司陸續在亞伯丁設立總部,不斷把員工從其他地區遷來,當地房價將保持「持續性的增長」。

五都海外置業 整理報導

Thursday, 24 October 2013

曼徹斯特水岸華廈

英國房地產 - 曼徹斯特住宅公寓


X1 曼徹斯特最新住宅公寓

投資亮點:
保證前1年6%淨收益率
步行10分鐘內可抵達火車站
由多年經驗的物業管理公司全權代管代租
專業的開發商及建商
140
年地上權,預計2015Q4完工

物件概觀:
房間類型:住宅公寓 共134個單位
房間大小:41sqm (12.3)75sqm (22.5)不含公設
房間裝潢:全配 (含桌椅、衣櫃、電視、雙人床、沙發、高速網路等)
房間售價:97,500英鎊至140,000英鎊 (約新台幣450萬至640)

付款流程:
1.      5,000英鎊下訂,另需支付房價2%訂單處理費
2.      30天內交換合約,交付房價25%之款項及律師費
3.      完工時交付尾款75%

詳情請洽info@wedooverseas.com.tw

Tuesday, 22 October 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-總體市場慨況之四:履約保證帳戶 Escrow Account

為了保護買賣雙方,英國的房屋交易不是買家直接跟賣家交易,而是雙方的專業律師代表處理。此種交易型式保障 1) 房產交易進行的專業度 2) 買賣雙方的公平權益 3) 交易資金的安全性。

不動產的買家跟賣家絕大部分不是專業人士,對於買賣的流程及文件處理沒有通盤了解。因此法律上規定整個交易系統不可由買賣雙方直接進行,必須經由買賣雙方指定的專業不動產律師代表進行。

雙方律師代表各站在自己的客戶立場協調進行交易。買家律師 (Buyer Solicitor) 進行產權調查、資金監管及產權登記。賣家律師 (Vendor/Seller Solicitor) 提供產權資料,檢察買家財力並幫助產權轉移。雙方各自保護委託人,在不違反公平原則的情況下完成交易程序。

交易資金依法必須受到履約保證帳戶的監管。買家會付款至律師的履約保證帳戶,所有產權文件以及財力文件都審核通過之後資金才可以轉移至賣方。此履約保證帳戶由律師及銀行等兩個公正第三方保證安全。另外律師也可能為客戶購買資金帳戶的責任險,若任何萬一會進行全額賠償。

本文由五都海外置業撰寫
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Sunday, 20 October 2013

BBC洞見英國房市


2008年金融風暴過後,大部份銷量和房價下跌的地區,餘下了一些資產負債的人。許多買房者發現,他們無法規避風險及銀行以階級的方式配給他們的貸款。

但在2013年已經看到房地產市場的復甦,帶動部分購房者回歸的跡象。

英國房地產 - 房價
英國房地產 - 平均價格走勢

交易量持續上升,但待售房屋的數量並為能滿足需求,所以價格也跟著水漲船高。
在英國,有某些地區無法顯現出房價上漲的事實,但是在一些大城市,像是倫敦房價的增長,是非常明顯的。

價格上漲,首要衝擊為首次購房的人,儘管房屋貸款利率仍維持著低水平,他們依舊努力的提高自己的存款及收入,為家庭盡一份心力。

英國人的想法,擁有自己的家,是他們一直以來的願望。

各國房地產平均價格及買價

然而,人們普遍認為,到底有沒有足夠的家園正在興建,以滿足這方面的需求。

金融風暴過後的新房正在興建,完成的數量在金融風暴期間停滯不前。現在的開發商說,目前已經開始回升,因為部分得益於政府計劃,皆已在全球啟動市場。

英國房地產走勢圖

但建設的速度卻意味著房屋數量追不上人口的增長及需求。

近幾年英國房地產建造數量

 展望未來 – 給年輕人實現他們的夢想,買一個屬於自己的家。


英國房地產及平均擁有數

本文由五都海外置業參考翻譯
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Friday, 18 October 2013

英國房地產學生宿舍:聖德蘭投資專案 (已完售)

聖德蘭為了優惠投資者,特別推出了9%的inerest on exchange

只要為前15名購買聖德蘭學生宿舍的投資者,將會對於投資者所投入之金額給予9%的利息回報,直至建案蓋好為止,所以聖德蘭可以視為馬上有回報之投資商品,希望對於英國住宅公寓或者英國學生宿舍有興趣的朋友,千萬不要錯過這千載難逢的好機會。

建案概述:
房間類型:學生宿舍
房間大小:4.8坪~8.2坪
房間裝潢:廚房
傢俱 (含桌椅、衣櫃、電視、雙人床、沙發、高速網路等)

房間售價:39,950英鎊到53,000英鎊 (約新台幣184萬至244萬)
完工日期:預計2014 Q2完工


投資亮點:

保證前兩年9%淨收益率
保證期後實報實銷預計8%以上
位於市中心捷運學區,5分步行到捷運站
獨立的廚房及衛浴空間
專業的開發商及建商

Tuesday, 15 October 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-總體市場慨況之三:郵遞區號及產權

郵遞區號 Postcode
英國郵遞區號編號系統是日常生活的重要工具之一,分區完善、指示精確,譽為世界上最複雜且精準的郵區編碼系統。無論是寄信、找路、找房子等等,英國人平常極度依賴郵遞區號。

英國的不動產市場有很強的區域性,有時可見隔街房屋因為處於不同區域,而去不同的學校、有不一樣社經地位的鄰居、進而影響整個生活品質,而有雙倍價差的情況出現。而分辨區域最方便的方法,就是郵遞區號。幾乎可以說是郵遞區號決定房屋的價格。

對不動產市場來說前線經紀人員也依賴郵遞區號來溝通物件。藉由郵區編號,專業諮詢人員知道房屋座落位置,並藉由區域好壞、街道位置及房型等等進而掌握價格區間。

產權 Title Deed
英國的房屋最基本分成兩種產權:永久產權 (freehold) 跟土地使用權 (leasehold)

獨棟房屋的產權大多都是永久產權,公寓或非獨棟房屋則是土地使用權。

若為土地使用權則須了解使用年限,新屋通常為125 - 999年不等。二手公寓則取決於之前的所有人已使用年限。購買二手公寓時若使用年限在60年以下須注意貸款或轉手不易,若自行持有公寓到30年以下時須注意契約中是否有租賃年限延長之相關規定。

無論是永久產權或是使用權,皆不影響市場上的自由交易。

本文由五都海外置業撰寫
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Wednesday, 9 October 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-總體市場概況之二:房價指數(HPI)

房價指數House Price Index (HPI)
英國的HPI即為房屋交易實價登錄,始於1995年1月,每一筆房屋交易在登記產權時皆須登記買賣人及買賣價格。此交易價格不含陽台、公設空間及停車位。
1995年1月的起始指數定為100,到目前為止2013年6月的指數為261.2,全國平均買價為£162,621。

英國HPI的公正性及透明性由商業部底下的土地登記處 (HM Land Registry) 監督,每月提交報告記載全國及所有地區的房價交易量及交易價,並且作出價量變化分析。交易資料以及分析報告可在網路上提供公開下載。

下圖為20134月由土地登記處公布的倫敦及倫敦以外價格。除了平均至各位數的詳細價格與每月變化之外,由圖中也可以清楚地看到五年以來的價格趨勢變化。
英國房地產價格比較圖

下圖我們顯示20137月的統計,這四個月英國從2008年以來全國表現一致上漲的四個月,兩圖比較之下可以看到價格的變化。
英國倫敦房地產及不動產價格
下圖則為英國的房價
P/E指數,倫敦為6.7,英國北部為3.1,全英則是4.3。值得比較的是台北市2012年的PE Ratio13.3
英國房價P/E指數
下圖則是近十年的房市發展,就灰色的年平均線來看,最近的房市為重整完成正在蓄勢待發。
英國房地產進10年之發展圖


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Sunday, 6 October 2013

艾克希特頂級學生宿舍 (已完售)


艾克希特最新學生宿舍

投資亮點:
保證前5年7%淨收益率
市中心John lewis商場附近,距大學及車站步行距離可到達
由多年經驗的物業管理公司全權代管代租
專業的開發商及建商
250年地上權,預計2014Q3完工


物件概觀:
房間類型:學生宿舍
房間大小:5坪起 (不含公設)
房間裝潢:全配 (含桌椅、衣櫃、電視、雙人床、沙發、高速網路等)
房間售價:77,950英鎊起 (約新台幣370萬起)


付款流程:
1.      5,000英鎊下訂,另需支付2,000英鎊訂單處理費
2.      30天內交換合約,交付房價25%之款項及律師費
3.      2014年3月1日交付25%工程款
4.      完工時交付尾款50%


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Tuesday, 1 October 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-總體市場概況之一:大綱


  英國不動產一直以來都是外資關注的市場前三名,不只是因為英國曾是有史以來世界上最強盛國家,更是由於這個國家在現代經濟市場上舉足輕重的地位。在倫敦市中心興建一棟商業大樓,曾經是世界百大企業衡量軍力的競賽標準之一。投資者若要進場必須要隨時注意的重點是,在英國不動產市場上進行交易的不管是個人或是法人,都必須要跟全世界的投資者競爭標的。

  近十年來,由於自由放貸與金融海嘯的關係,英國不動產市場經歷了大起與大落。房市大約是從2000年初開始上揚,在2007左右達到高峰,當時的市場每分鐘都有1百萬鎊的高價物件成交。2008年的金融海嘯席捲,銀行放貸緊縮,住宅貸款從95%縮減至70%,一般市民無力負擔頭期款,租屋市場轉而開始蓬勃發展。市場上拋售銀拍屋與法拍屋,高價房產交易量滯,中低價或是BMV (Below Market Value) 房產開始贏得市場注意,支撐價量趨於穩定,兩三年間市場進行重整。同時間在英格蘭西北部,學生房產市場開始興起,為低迷的市場注入一股新血,甚至被譽為金融海嘯期間一支獨秀的房地產投資。到2013年大約45年期間,市場蔚然成風,學生宿舍市場堂堂成為所有不動產顧問公司最年輕的部門,著手研究調查、顧問諮詢及中介買賣。

  英國不動產市場有其特殊不過易懂的遊戲規則,本書分成幾個部分,首先會在第一章解釋英國房市幾個一般共識,並分區討論,接著淺談住宅物業、商業物業跟學生物業,最後交易流程,法務及稅務會在最後一章解釋。

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