Tuesday, 29 October 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-分區市場慨況之一:倫敦


  大不列顛及北愛爾蘭聯合王國(英國)分成四個王國:英格蘭,北愛爾蘭、蘇格蘭跟威爾斯。國際上投資英國90%還是選擇在英格蘭投資,其次為蘇格蘭。

  英格蘭分成九個政府級區域,簡稱區域(Region),總共有大倫敦London、東南部South East、西南部South West、東部East of England、中西部West Midlands、中東部East Midlands、西北部North West、東北部North East及約克夏Yorkshire and the Humber


倫敦London

  
  相信大家都耳熟能詳桌遊的老前輩<大富翁>,它的倫敦經典復刻版清楚地將3040年代的倫敦分成東區與西區兩邊截然不同的地段,倫敦東區是治安較差的黑人與印巴人群聚地,而西區的MayfairChelseaKnightsbridge則是連年蟬聯地王,對重視歷史與傳統的英國人來說,這個分野到今天還有一定的影響力。但從東區30年前的荒地今天的金融重鎮Canary Wharf 崛起之後,倫敦東區成為資金新寵,企業在Canary Wharf的總部大樓一棟比一棟輝煌,政府也傾全力建設其現代新穎的形象,重要交通如地鐵、地上鐵Overground Crossrail等等都在東區設置方便密集的交通網線。今天在東區Isle of Dog的房價已可媲美西區價格,甚至有些豪華公寓已競得地王美名。此章接著將介紹詳細的倫敦、行政區以及房市指數。

  倫敦共分成32個自治市(borough),屬於大倫敦以下的行政地區。靠內的12個加上倫敦市統稱內倫敦,靠外的20個統稱外倫敦。請看下圖為倫敦自治區地圖及其兩房平均月租金。可以看到西區租金明顯比東區高,中間的City of London 就是通稱的倫敦金融區,只有商業物業,沒有住宅物業的買賣。


英國不動產投資全集:倫敦
  不管是英國境內或境外,移居至倫敦的人有增無減,政府每年核准的建案左右也不過平均5-7萬戶。在住房需求與海外投資的雙重加碼之下,倫敦從2008年金融風暴之後短短5年漲了46%。今年2013年英國經濟復甦,就業率、貨幣匯率及經濟展望連三紅之下,開發商的預計年銷已經在半年期就完成,測量師也公布了全國房產連漲的新聞,未來五年秉著英國身為世界主要國家的強勁復甦力道,連創房產投資新高峰指日可待。

倫敦區域介紹


  倫敦西部,尤其是Kensington & Chelsea, City of Westminster 是傳統的重要政經階級居住區。房屋總數為20萬戶,平均價格已超過英鎊150萬元,還是堂堂站穩上流人士全球最想置產的地區第一名。在這區的新房通常都是豪宅,有的開發商整塊社區買下之後造人工湖、開設人工運河,還在一樓客廳之外貼心設置迷你碼頭,讓住戶的船可以靠岸。

  IslingtonCamden地處偏北,包含倫敦最重要的火車站之一St Pancras InternationalKing’s Cross, 也是歐洲之星的倫敦起點。這裡的特殊藝術及街頭氣息讓Camden為倫敦最富文化的地方之一,由其舉世聞名的是這裡的市集,在這裡可以找到當地生產的cheese, farm food,還有lifestyle, fashion甚至風格特殊的藝術品。曾是狄更斯的住所,其筆下的倫敦城就是世人所最熟悉的蒸氣時代紅磚住宅區景像。

  往倫敦東邊走,Tower of Hamlets中最重要的地方就是金斯雀碼頭Canary Wharf。在80年代末期瑞士信貸第一波士頓為濫觴,開始買下此區,萬丈高樓平地起地建造數棟商業大樓作為後勤辦公大樓,並由紐約世界貿易中心的開發商帶頭計畫,以商業計畫區為由給了這個邊陲之地新生命。如今Canary Wharf已經成為世界大型金融及管顧集團的總部,包含HSBC, Citi Group, KPMG, JP Morgan 等等,全新的金融中心,隔著泰晤士河與倫敦傳統金融中心遙遙相望。拜其之賜在當地郵遞區號E14的房產連年翻漲,附近的E1, E3, SE10 甚至 E9, SE13都成為投資者的熱門選擇。

  再東邊的Newham Tower of Hamlets 隔壁,2012的奧運主場在這個區域裡的Stratford E15,在奧運前倫敦就已經把Stratford附近的交通等等的基礎建設等有計畫地設置完成。Stratford車站為地鐵、火車、地上鐵、DLR以及Eurostar連結歐洲大陸的火車五鐵共構,雖身為Zone 3 房價已經不可同日而語。

  外倫敦價格實在,是當地人最佳的選擇。Harrow近年來大量推出的建案、平實的價格以及方便的交通,讓本地成為年輕專業人士或小家庭最青睞的對象。尤附近為製藥、IT等知識密集產業為多,吸引了年輕有為的中產階級競相在此置產。

  LambethWandworth兩者列為倫敦近年來交易量最高的區域,由於價格相較其他鄰近地區來比較平易近人,交通也甚方便,為主要車站Waterloo的腹地。Wandsworth裡的Batterseas最近推出大量的全新建案,馬來西亞建商SP Setia也投資此地斥額改建原本的發電廠,興建3,500單位的住宅公寓、辦公室、商店街以及中央公園。建案推出第一及已經三個月完賣。

  倫敦交通為放射狀,因此有時外圍交通的連結可能會比較不方便,環狀道路或是地鐵尚未建立完全,若是必要可能要先進市中心再由中心接聯外道路。若是購買魚叫外圍的投資者須特別注意其交通網絡的基礎建設。


倫敦房地產價格區位

本文由五都海外置業撰寫
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