Tuesday, 24 December 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-住宅地產投資


英國住宅地產投資 (Buy to Let)
英國住宅地產投資就像一般投資商品一樣普遍,通稱為Buy to Let BtLBTLB2L。在英國由於一、房屋自有率只有6-7成,二、連年大量移民,三、租屋管理專業化的關係,租屋市場一直都蓬勃發展。平均來說,在倫敦的出租收益率有 3%-4%,倫敦以外可以達到5% - 6%,若是學生租屋甚至可以達到10%

銀行有專門針對BTL投資者設置的房貸,此房貸可貸成數會比一般自用房貸款來得低,利率則是差不多。不少投資者買屋時先付頭期款,接著用收到的房租去付貸款,接著再買下一棟房子。理想來說,BTL投資者的房租需在貸款的1.2-1.5倍,以確保每月房貸繳款無虞,再拿到一些被動收入。加上市場每年可以有的3%-5%增值幾年後賣出,BTL幾乎是穩賺不賠的投資。

當地人習慣由租屋管理公司打理一切事宜,價格根據所涵蓋服務多寡,為房租的8% - 15%不等。房客也喜歡跟租屋管理公司打交道,專業度以及誠信公開度都比面對房東個體戶還放心。英國的不動產市場分工精細、各司其職。除了管理費跟租客管理費之外,房東還需要與其他所得合併報繳收入所得稅,若為leasehold則每年繳交地租給地主。另外還有的稅項是市政稅,其為房客繳交,非房東繳交。

下圖附上英國各地的租金統計以供參考。資料來源:Countrywide
英國不動產各地收租情況

Monday, 23 December 2013

英國格拉斯哥豪華學生宿舍 (已完售)

英國學生宿舍-格拉斯哥

投資亮點:
保證前2年9%淨收益率
黃金地段位置,距離車站15分鐘步行距離
所有款項皆受到英國律師公會履約保證帳戶所保障
專業開發商Forshaw Land

物件概觀:
房間類型:住宅公寓,共90個單位
房間大小:4.9坪至7.8坪,不包含公設
房間裝潢:全配 (含桌椅、廚房、衣櫃、電視、雙人床、高速網路等)
房間售價:57,500英鎊起 (約新台幣276萬左右)

付款流程:
1. 5,000英鎊下訂,另需支付2,000英鎊訂單處理費
2. 30天內交換合約,交付房價50%之款項及律師費
3. 預計2014年Q3完工,交付尾款50%

倫敦西區辦公室租金為全球最昂貴之區域

根據CBRE的調查顯示,在英國經濟復蘇和各金融公司需求的影響下,倫敦西區各商業辦公室租金在過去一年裡上漲將近15%。

就平均來算,倫敦西區黃金地段的商業辦公室每平方英尺的租金就要100英鎊(約台幣4,800元),這還不包括服務費和相關稅務。

倫敦作為一個真正的全球性的城市,具有優質股票及黃金地段的租金增加,在全球經濟不景氣的同時,倫敦的魅力依舊不減。

又根據Knight Frank的統計數據顯示,從2006年至2011年,台灣房價上漲速度是全世界第6快的,為亞洲第4快的。而在過去4年內,儘管經濟為衰退情況,台灣房價依舊上漲了34%,台北房價上漲了50%。

英國房地產近期已經成為熱門的投資項目選擇之一,平均投資報酬率為6%至8%,學生宿舍甚至更高。12/26五都海外置業在「台北市松山區敦化北路170號2樓A室」舉辦英國學生宿舍THE STUDIOS的免費投資說明會;有興趣的朋友可以來參加並討論。
報名網址:
http://www.wedooverseas.com/webc/html/news/show.aspx?num=140

Wednesday, 18 December 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-住宅地產(下)

住宅地產分類
英國地處溫帶氣候,沒有天災例如颱風、地震、海嘯等等,房子折舊速度不會太快。加上重視傳統的民族性、當地市政廳保護等等,在住得舒適的前提之下,在英國買到的房子越舊越有價值,例如倫敦Mayfair幾乎都是建築保護區,有些是保護整棟房子,有些是保護建築上的某些文化特色,像是雕花玻璃、古典樑柱等等。

建商買下歷史建築重建成住宅或是學生公寓也時有耳聞。例如因為現代化而流失民眾的教堂、遷居別處而關閉的市政廳建築、法院等等,通常都是國列古蹟,建商買下後申請建築執照時只要小心不破壞其國列保護特色,甚至還條列開工後的加強保護的話,政府對私人建商改建樂觀其成。

房子依然還是會折舊或需要維修。英國人很重視自己的家,定期會做修繕,可跟政府申請修繕貸款作房屋結構加強等的工程。有時政府會補助引進房屋新技術,例如80年代電暖氣普及、最近的太陽能板屋頂安裝等等,都可以跟政府申請。甚至有政府補助整條街的房屋外觀加強的案例。市場上房齡不是主要考量要點,當地人買房主要看地點、房型、房間數、裝潢、花園、停車位等等。以下我們介紹英國幾種不同的房型。

獨棟Detached
獨門獨院的房子通常都有自己的大花園、停車位等等,為一個完整的家庭單位。一般來說都會有三房以上。通常此房型與鄰近其他房型相比價格偏高。有土地權。

雙併Semi-detached
等同於一般亞洲房子的雙併概念,一棟房子會有左右兩邊。通常也有自己的花園、停車位、前庭,隔音大多都很完善,即使與隔壁房屋相鄰也有完整的隱私。大多數皆為三房以上。價格比Detached低,比Terrace高。

排屋Terrace
有土地權的房子中最普通的房型,直接釋義即為一整排的連棟房屋。通常有後院,無車位,無前庭。排屋住戶比較有社區的概念,鄰居比獨棟或雙併較容易往來。房型為兩房最為常見,三房也不少。

平房Bungalow
只有一層樓的平房,有獨門獨棟與雙併房型,一般來說是退休後夫妻的最佳選擇,空間適中,更重要的是方便進出活動。

公寓Flat
在都市或是市中心由於地狹人稠,只能見到公寓房型。大小則從套房 (Studios)、一人房 (One Bedroom) 到三人房 (Three Bedroom) 都有。公寓規定皆為地上使用權 (leasehold),使用權從125年到999年不等,從新建起算,賣屋時則依年數扣抵直到lease更新為止。由於地上權普遍,因此買賣時不會影響,惟若leasehold小於60年則可能轉賣或申貸困難,請特別注意有沒有可以延長年限的契約。

市政住房Council House
英國政府為了照顧低收入戶者,在特定區域匯提供市政住房供有需要的人申請住宿。一般市政住房都是大樓、公寓或是排屋房型,住戶付給市政府比市價略低的房租。一般五年後可以申請買下連續住了五年的市政住房,更可享有前五年所繳租金納入房價的優惠。有時住戶經濟狀況好轉後會賣屋,轉賣沒有任何限制,只是特別要注意的是市政住房申貸條件與一般住房不同,一般來說因為價格較低的緣故不可貸款。

本文由五都海外置業撰寫
轉載請註明出處

Wednesday, 11 December 2013

X1 the Studios水書閣,利物浦水景學生宿舍全球熱銷


x1 the studios 英國利物浦學生宿舍


五都本月強打利物浦水景學生宿舍 X1 the Studios 水書閣

水書閣是水岸五閣的第三期建案,座落於利物浦文化遺產亞伯特碼頭 (Albert Dock) 旁邊,市中心位置不論是到購物中心、利物浦大學、利物浦中央車站等都只要車行5分鐘距離。

此建案總共10層樓高,東北盡覽亞伯特碼頭的海景,西北遠眺利物浦聖母院,景色絕佳。天氣好的時候還可以看到遠方小漁船回港的愜意風景。

水書閣預計針對碩士學生及年輕上班族的住房需求,提供溫暖舒適的單人套房,房內有個人衛浴、廚房跟客廳,還有內建的高速網路可使用。除了地下室的專用停車場之外,一樓有特別設置健身房跟大廳,公用設施的齊全,獲得買房族的一致肯定。

每套單位價格為61,950英鎊起,開發商另外提供五年包租方案,淨回報保證7%

詳情請洽五都海外置業。同時我們會針對此建案辦專門說明會,請於下列網址報名。

12/26英國不動產投資說明會

Tuesday, 10 December 2013

X1 The Studios:利物浦水景學生宿舍



X1 THE STUDIOS 英國學生宿舍投資建案


X1 The Studios 利物浦水岸系列第三期:水書閣


投資亮點:
保證前5年7%淨收益率
曼徹斯特市中心10分鐘距離
由多年經驗的物業管理公司全權代管代租
專業的開發商及建商
999
年地上權,預計2015Q3完工


物件概觀:
房間類型:學生宿舍
房間大小:8坪起 (不含公設)
房間裝潢:全配 (含桌椅、衣櫃、電視、雙人床、沙發、高速網路等)
房間售價:61,950英鎊起 (約新台幣276萬起)


付款流程:
1.      5,000英鎊下訂,另需支付1,800英鎊訂單處理費
2.      30天內交換合約,交付房價50%之款項及律師費
3.      預計2015Q3完工,交付尾款50%

詳情請洽 info@wedooverseas.com.tw

本周專欄:英國不動產投資全集-住宅地產(上)

大多數提到的英國房價指數、房價漲幅等等,指的都是一般住宅地產的表現狀況。英國住宅市場非常穩定,房產供給及建造都要經過當地政府的同意,然後發給相關執照 (planning permission)。住宅種類最基本分成房屋或公寓,房屋皆為獨棟有永久產權 (freehold),公寓或只要非獨棟都是地上使用權 (leasehold)

實價登錄資料都是以一套房屋作為單位,不會用每平方公尺或平方英尺計算(Reference有換算公式)。請看右圖舉例,例如123 Richmond Avenue, London, N1 0LR 價格為£2,045,000,為有土地權的排屋,買賣時間為2012131號。依據登記不同,有些會寫出這是幾房,是否有停車位或花園等等。停車位為一個停車位單位計算,不以平方尺計算。

英國房價產實價登入介紹

市中心的住宅地產通常都是公寓,可能為純住宅公寓或是一樓有店面的公寓,較少住商兩用混合型公寓。離開市中心依照區域特性會有房屋區或是房屋跟公寓混合區。英國的商業區跟住宅區分際清楚,會在住宅區中出現的店舖大多是食物外賣店、雜貨店或是洗衣店等等。

政府優惠房貸與強勁租屋需求支持房市活絡
住宅貸款在金融風暴 (英國人稱credit crunch) 之後緊縮,銀行放款成數降低。目前依照貸款價格、購買標的跟用途等等給予不同成數的貸款,一般來說可貸成數為50% - 75% 之間,利率在 3% - 5% 之間。2013年以來政府為促進房產交易提供貸款優惠政策 (叫作 Help to Buy),買家若購買新房及符合資格的話,可享有20%的政府低利貸款,買家獲得政府及銀行貸款後只需支付5%的頭期款。到2013年夏天為止政策執行的成效可嘉,申貸率逐月增長,被視為是房市再現活絡的重要功臣之一。

另外首購族的買屋貸款也有優惠,政府特別推出給First Time Buyer (FTB) 較高成數的貸款,有些甚至可以貸到90%,利率則可低至頭兩年3.59%

除了政策支持,維持英國房市的根本原因是居高不下的需求。英國人口每年呈現0.7% - 0.8% 左右的自然增加率,外移人口也是每年穩定增加。目前的社會增加人數大宗是學生、技術移民、歐盟移民跟大英國協移民。租屋市場的主要來源之一就是學生跟社會移民。通常6-10月是租屋市場最活絡的時候,12-2月則會稍稍略減,到3月又回復到正常供需。

英國的租屋市場發展健全完整,當地的房東都很樂意將房子交給租屋管理公司出租並管理,收費按照服務內容由8% - 15% 不等,管理公司招租方面負責貼廣告、過濾租客、帶看、簽約等等;物業管理方面則是定期拜訪、清潔、修繕更換等等事務。承租之前管理公司會檢查reference文件 (類似有第三方背書),也就是大約了解之前的租屋紀錄 (之前房東的reference)、租客工作 (工作地點的reference)、生活 (一個朋友的reference) 等等,若是學生租屋則需要家長以及學校reference,雙方都同意之後租客先付4-5周押金加首月租金,租賃契約正式開始。租賃契約一般來說半年為最普遍,若是租客願意一直住下去也有這樣案例。
通常管理公司/房東會拒絕將房子出租給「DSS(Department of Social Security) 或是接受 Housing Benefit 的住戶,也就是一般來說會承租市政住房 (見下文市政住房的住戶。理由是DSS通常無正當工作,領政府救濟為生活收入,對房東而言其財務健康以及生活健全可能會影響租金繳納甚至房屋狀況。

歐洲人不像亞洲人有土斯有財的觀念,比較會視自己的財務狀況或生活需要決定。通常因為工作變動、家庭變動的關係,以及擁有房產的稅務等等,英國人租屋比例相較亞洲人為高,甚至一輩子租屋的也不在少數。首購族平均為35歲,自有屋比例為64%,台灣自有屋比例為84%,中國與新加坡皆為90%。因此在歐洲包租公 (Buy to Let, BtL) 也是一個很興盛的投資項目之一。對Buy to Let解釋在本章末接續。

本文由五都海外置業撰寫
轉載請註明

Sunday, 8 December 2013

蘇格蘭第一大城市 - 格拉斯哥學生宿舍 (已完售)

英國房地產-格拉斯哥學生宿舍

1. 格拉斯哥市中心位置
2. 寬敞明亮的學生宿舍
3. 現場經營並管理的管理公司
4. 經驗豐富的建商及管理公司
5. 9%淨租金保證為期2年
6. 57,500英鎊起 (約新台幣287萬起)


英國不動產-格拉斯哥學生宿舍

我們很高興地宣布並推出格拉斯哥市中心的學生宿舍建案,距離皇后街車站僅需15分鐘的步行路程,我們最新的學生建案投資機會。

格拉斯哥是蘇格蘭最大的城市,歐洲排名前10位的金融中心和頂尖的工業及貿易中心,格拉斯哥是一座欣欣向榮的城市,活躍及健康的房地產市場。

格拉斯哥還擁有豐富的教育遺產,擁有四座大學,其中格拉斯哥大學在世界高等教育機構的排名為前1%。

Thursday, 5 December 2013

英國伯明罕住宅公寓

英國伯明罕住宅公寓


投資亮點:
保證前1年7%淨收益率
黃金地段位置,距離車站10分鐘步行距離
需求量高:英國家庭有超過17.9%的家庭皆屬於租屋族
所有款項皆受到英國律師公會履約保證帳戶所保障
優質建商Fortis,今年推出的建案皆大賣

物件概觀:
房間類型:住宅公寓,共38個單位
房間大小:11坪至23.2坪,不包含公設
房間裝潢:全配 (含桌椅、沙發、廚房、衣櫃、電視、雙人床、高速網路等)
房間售價:90,000英鎊起 (約新台幣432萬起)

付款流程:
1. 5,000英鎊下訂,另需支付2%房價訂單處理費
2. 30天內交換合約,交付房價50%之款項及律師費
3. 預計2014Q3完工,交付尾款50%

Wednesday, 4 December 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-分區市場慨況之六:東北部及約克夏

約克夏Yorkshire and the Humber
Sheffield雪菲爾德、Leeds里茲、York約克等等,以自然景觀著稱。約克夏谷地 (Yorkshire Dales) 為英國最大的國家公園之一,每年有超過八百萬遊客。咆嘯山莊即為此地作者的不朽名作,字裡行間處處透露約克夏渾然天成的美。約克為此區最重要城市,城裡保留下來的羅馬時代建築跟景觀,也讓本地成為遊客喜愛的城市之一。由於對本地的驕傲,約克夏居民有很強的地區意識,英國也尊重各區不同人文經濟力使文化背景之下的差異化重點發展。此區平均價格 £150,884,平均年漲幅-0.2%


東北部North East

東北部主要為新堡Newcastle, 桑德蘭Sunderland, 達拉謨Durham。新堡為英格蘭20世紀最受歡迎的城市之一,著名的新堡大學即坐落在市中心,挪威、荷蘭、瑞典及義大利皆設領事館在城市中。桑德蘭則是此區第二大城,輕工業發達,Nissan汽車設廠此市。桑德蘭河口即接往大海,海岸線也為此區名勝之一,桑德蘭地位可想而知。此區的學生地產收益被CBRE評為最佳。平均價格 £139,082,年漲幅1.4%


Sunday, 1 December 2013

2014年英國學生宿舍市場預估


根據英國國家統計局表示,截至2013年6月這一年內,這段時間內約有50萬3千人來英國生活,與此同時約有32萬人離開英國,社會增加率正逐年上漲。

人口的增加,對於一個市場來說絕對是莫大的幫助,從下圖中我們也可以看出2014年的學生宿舍市場還有非常多的機會可進場的。

英國為已開發國家,世界六大經濟體之一;且根據Knight Frank的統計,2012年學生宿舍年投資報酬率平均為9%,英國學生宿舍已然成為低成本,高收益的產品首選。


英國學生宿舍投資市場2014年預估資料
圖片來源:http://www.knightfrank.co.uk

如要了解更多資訊,請來電洽詢02-27173716
五都海外置業