Wednesday, 18 December 2013

本周專欄:英國不動產投資全集-住宅地產(下)

住宅地產分類
英國地處溫帶氣候,沒有天災例如颱風、地震、海嘯等等,房子折舊速度不會太快。加上重視傳統的民族性、當地市政廳保護等等,在住得舒適的前提之下,在英國買到的房子越舊越有價值,例如倫敦Mayfair幾乎都是建築保護區,有些是保護整棟房子,有些是保護建築上的某些文化特色,像是雕花玻璃、古典樑柱等等。

建商買下歷史建築重建成住宅或是學生公寓也時有耳聞。例如因為現代化而流失民眾的教堂、遷居別處而關閉的市政廳建築、法院等等,通常都是國列古蹟,建商買下後申請建築執照時只要小心不破壞其國列保護特色,甚至還條列開工後的加強保護的話,政府對私人建商改建樂觀其成。

房子依然還是會折舊或需要維修。英國人很重視自己的家,定期會做修繕,可跟政府申請修繕貸款作房屋結構加強等的工程。有時政府會補助引進房屋新技術,例如80年代電暖氣普及、最近的太陽能板屋頂安裝等等,都可以跟政府申請。甚至有政府補助整條街的房屋外觀加強的案例。市場上房齡不是主要考量要點,當地人買房主要看地點、房型、房間數、裝潢、花園、停車位等等。以下我們介紹英國幾種不同的房型。

獨棟Detached
獨門獨院的房子通常都有自己的大花園、停車位等等,為一個完整的家庭單位。一般來說都會有三房以上。通常此房型與鄰近其他房型相比價格偏高。有土地權。

雙併Semi-detached
等同於一般亞洲房子的雙併概念,一棟房子會有左右兩邊。通常也有自己的花園、停車位、前庭,隔音大多都很完善,即使與隔壁房屋相鄰也有完整的隱私。大多數皆為三房以上。價格比Detached低,比Terrace高。

排屋Terrace
有土地權的房子中最普通的房型,直接釋義即為一整排的連棟房屋。通常有後院,無車位,無前庭。排屋住戶比較有社區的概念,鄰居比獨棟或雙併較容易往來。房型為兩房最為常見,三房也不少。

平房Bungalow
只有一層樓的平房,有獨門獨棟與雙併房型,一般來說是退休後夫妻的最佳選擇,空間適中,更重要的是方便進出活動。

公寓Flat
在都市或是市中心由於地狹人稠,只能見到公寓房型。大小則從套房 (Studios)、一人房 (One Bedroom) 到三人房 (Three Bedroom) 都有。公寓規定皆為地上使用權 (leasehold),使用權從125年到999年不等,從新建起算,賣屋時則依年數扣抵直到lease更新為止。由於地上權普遍,因此買賣時不會影響,惟若leasehold小於60年則可能轉賣或申貸困難,請特別注意有沒有可以延長年限的契約。

市政住房Council House
英國政府為了照顧低收入戶者,在特定區域匯提供市政住房供有需要的人申請住宿。一般市政住房都是大樓、公寓或是排屋房型,住戶付給市政府比市價略低的房租。一般五年後可以申請買下連續住了五年的市政住房,更可享有前五年所繳租金納入房價的優惠。有時住戶經濟狀況好轉後會賣屋,轉賣沒有任何限制,只是特別要注意的是市政住房申貸條件與一般住房不同,一般來說因為價格較低的緣故不可貸款。

本文由五都海外置業撰寫
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