Thursday, 23 January 2014

英國官方今公布最新就業率訊息

官方數據今天公布,英國失業率下降,其速度為近17年內最快,為這四年半來的新低。此數據非常令人驚訝,失業率已降低至勞動人口的7.1%,英國央行表示比往年都更接近7%的目標。

國家統計局表示,失業率9月到11月期間,與前三個月相比下降了16.7萬個人次,創了五年來新低。英鎊近期升值,兌換美元為1.65,為近三年最高;兌換歐元則為1.22,為歷年最高。
英國房地產資訊

英國外匯交易負責人Alex Edwards表示:「對英鎊來說此次的升值是非常有前瞻性的,並將持續升值,以中長期來看,也是如此,未來將會升值到英國政府所預計的經濟增長目標。」
失業率下降,景氣復甦,停滯不前的工資開始增長,10月至12月的薪資與前幾個月相比平均上升0.9%

就業部長Esther McVey說道:「創造就業機會使人們進入職場是我們的工作,我們希望建造一個強大且具競爭力的經濟體,所以上述消息是令人振奮的,我們已經明顯看到經濟的復甦,就業人數在過去3個月為有史以來最高的;這是自1997年以來失業率最高的降幅;由此可見,政府長期的經濟計畫是非常成功的。」

首相David CameronTwitter上寫道:「打破紀錄就業人數增幅。更多的就業機將意味著更多的保障,促使英國人民擁有更多的就業機會。」

同時,英國央行最近一次會議紀錄顯示:貨幣政策委員會認為沒有必要立即提高利息的情況下,失業率依舊仍可下降到7%
英國房地產相關資訊
原文:http://www.dailymail.co.uk/money/news/article-2543787/Employers-fear-skills-crisis-economic-revival-continues-ahead-expected-fall-unemployment-figures.html

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Wednesday, 22 January 2014

本周專欄:英國不動產投資全集-學生宿舍成功案例


英國學生宿舍投資
   
上圖在Sunderland的學生宿舍Dunn House 20126月開始銷售,8月建好,投資者在201212月開始收租。目前已進入第二年的營運,2013年以滿租。本案件有經過媒體報導為優質的學生出租宿舍。

英國學生宿舍投資

上圖為諾丁漢市中心的全新學生宿舍。20138月蓋好,已經滿租並註冊等候清單,如果有學生後悔退租可以馬上遞補。諾丁漢市政廳非常鼓勵專業學生宿舍的開發,因此本建案得到市政廳的鼓勵,開盤兩個月完售,建造也非常順利。

本文由五都海外置業撰寫
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Wednesday, 15 January 2014

本周專欄:英國不動產投資全集-置業顧問報告

置業顧問報告
2010年後學生宿舍投資蔚然成風,大型的房地產投資顧問公司也開始設立學生房產投資部,專門針對學生房產作研究報告。在此我們選擇幾篇報告來分析。
                        
萊坊 (Knight Frank) 是最早針對學生房產作研究的不動產顧問公司之一,此公司每年都會有一份學生地產的報告,我們目前介紹的是2012年學生地產報告。報告當中指出學生到母國以外的國家就讀的比例在2025年會加倍,英國境內2010-2011全國租金漲幅為4%,總收益率為11%,預測2012-2013年的租金漲幅會有5%,總收益率可達12%。綜合報告中並指出在2011年英國學生宿舍所佔資本總額為7.4億英鎊,表現優於英國境內的商業地產項目,即使在經濟危機還是持續穩定地為投資者賺取租金收益。報告中並指出英國境內適合作學生房產投資的城市,請看下圖。
英國投資地點分析

CBRE 2012Q4統計全國一線城市學生出租收益為6.5%,二線城市為7.25%。從2011年起投資呈倍數成長,總額為8.8萬英鎊。

第一太平洋戴維斯在2013夏天報告中分析學生人數逐年上漲,今年總數有55萬名,學校宿舍數供不應求,導致當前市面上有大量的Sharing House。目前市場是市政廳與開發商建造專門學生公寓的好機會。預計在2013-2014年的總收益率會有9.3%,租金上漲幅度為3%。針對全英國城市統計,第一太平洋戴維斯告訴我們哪個城市值得學生公寓投資者考慮。
英國房地產投資大城市

Wednesday, 8 January 2014

本周專欄:英國不動產投資全集-學生宿舍投資

學生宿舍投資
英國學生宿舍投資資訊

2008年金融風暴以後、放貸緊縮、利率提高,一般投資者無力負擔住宅投資,小額投資但穩定回報的學生地產開始崛起,最早開始的是在利物浦的Mid England Developments開了三四個學生建案,銷售非常好,在英國境內、新加坡及馬來西亞半年搶購而空,MED在此後兩三年續推建案時原本的投資者也一直回購,其它開發商洞見市場發展性,也開始去找尋因金融風暴而破產的辦公大樓、市中心建築等等改建,或是重新買地建造學生公寓。MED後來轉向投資酒店式公寓,市場上留下目前七到八家開發商繼續開發新的專門學生公寓。

20082010年間市面上的學生公寓在英鎊25,00032,000中間徘徊,大多都是雅房加上公用的浴室、廚房跟交誼廳,偶有套房建案出現。2011年價格開始出現40,000起跳的學生套房,2012年中50,000的建案已經可見,到目前201354,950英鎊已經是基本的價格。到今年為止市面上絕大多數的交易都是新房,有少數的二手學生房在市面上流通,賣出速度跟價格平均為3周到6周之間,轉賣價差都有約莫5,000英鎊的利得。

學生公寓投資大多都有以下幾點特色:地處大學附近或市中心,有配合的學生管理公司,包租二到五年不等,有的甚至有附加買回條款或是開發商貸款。

地點Location學生公寓的地點選擇偏好在知名大學的城市裡。根據大學的知名度、學生人數、學校宿舍提供數、與學校距離、與市中心距離等等。倫敦雖然為大學最密集之城市,由於土地昂貴、出租收益率偏低等的原因,目前尚無法找到在倫敦的專門學生宿舍。目前比較集中的區域有普利茅斯、布里斯托、艾克斯特、諾丁漢、雪菲爾德、曼徹斯特、利物浦、桑德蘭、里茲、格拉斯哥等等。

承包管理公司Contracted Management Company學生公寓通常在開盤時就已經會找好配合的管理公司,此管理公司可能是長年與開發商配合的管理公司。管理公司會與投資者簽約,三到七年為一期,到期續簽或汰換。收費為8%15%不等,須看各公司不同與服務內容不同。

保證租金Guaranteed Rental Yield學生公寓通常都會帶保證租約,包租兩年到五年不等,6%10%不等。保證期內無論管理公司收租如何,都必須要給房東所保證的數字。保證租金絕對不是越高越好,需要注意的是保證租金如何計算,是否符合市價行情,保證租期結束之後是否也是合理的租金收入。通常保證期後還是會滿租,衡量方式須看開發商跟管理公司的經營,若是好的案子無論保證與否年年滿租不會有問題。

投資包裝An Investment Pack學生公寓投資產品在市場上已經行之有年,整個投資包裝非常完整。購買時通常已經將傢俱、學生租約、律師、會計師等等準備齊全,供消費者選擇。若消費者有自己習慣合作的家具商、律師、會計師等等也可以替換。

買回條款Buy Back Scheme有些建商會附加建商買回條款,告知在何時用甚麼價格買回此單位。通常此條款非為保證條款,只是一個選擇權 (Option)


開發商貸款Developer Finance 非必要,不過有些建商為了促銷也會附加無條件開發商貸款。條件通常較市面上的貸款利率略高,五到十年中還清所有金額,貸款標的則為所購買的房產單位,有提供開發商貸款的建案只要賣下就可無條件符合貸款資格,此後繳款須準時足額,否則房產可能被開發商收回。

Wednesday, 1 January 2014

未來的五年,英國房價將上漲25%,您要怎麼做?

由於房屋的價格已經開始穩定且回升,第一太平洋戴維斯將對於英國未來的房地產市場做出預測。
在短短10個月,房地產市場出現了很大的變化,從停滯不前到現在的大躍進。
物業專家Simon Lambert預測並做出了最新房價報導。
英國房地產漲幅


從圖中我們可以看出在過去的一年間,房價處於一個緩慢且穩定的成長。
Halifax的報告用每年房價上漲6.9%的斗大標題來報導該新聞,今年英國全國各地的房價依然處於上漲的情況。並記錄了201310月的平均房價為172,000英鎊。

報告中還指出在這三年將為會是全國房價漲幅最大的時候,平均漲幅可能高達5.8%,這是一個非常驚人的數字。

第一太平洋戴維斯已為了未來的五年做出了預測:
在英國各地未來五年的上漲空間為25%,但一些地區將會高於平均漲幅,像是倫敦、英格蘭東部及其東南部,這些區域預計會有31%的漲幅;而西部則為29%,威爾士及蘇格蘭預計為20%左右。

下圖為未來五年英國城市預測
英國房地產漲幅五年預測


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本周專欄:英國不動產投資全集-學生地產

學生地產 Student Accommodation Investment
英國學生地產投資範例圖

學生地產可說是介於住宅地產跟商業地產中間的不動產投資優質選擇。一為此種房產的建造理由為供人居住,因此就住戶使用方式來說是住宅地產,一為此種房屋的買家購買皆為出租投資,因此就房產擁有人角度來說是商業地產。

學生地產與其他不同之處為其單位較小,價格較低,只能作為學生之用不能租給其他家庭或上班族除非特別規定。學生房型大多都為加浴室的單人套房 (En-suite),共用廚房及交誼廳,有些若為雅房 (Student Pods) 則共用廁所與淋浴間。當然也有價格較高的單人公寓Studios,就是全套滿足的普通公寓單位。

一般大學宿舍通常都較老舊,以雅房與套房房型為多,一人一間,水電瓦斯網路等等全部包含在租金中。租金計算價格則是一般都以周計算,例如一周125鎊,住48周或51周,大學生學期較短可能45-48周,研究所學年較長,共計51周。可分季繳或是年繳。大型學生宿舍會有洗衣間,每次投幣50p1鎊不等,乾衣機則是20p50p不等。英國學生使用廚房及交誼廳機率很高,可能自己下廚或是外帶回交誼廳大家一起吃晚餐。公用空間學校會每周或每兩周請人打掃,外牆跟窗戶則每半年請人擦一次。學校宿舍配備基本,價格普通甚至有時更貴,與亞洲相差甚遠。一般來說大一或是人生地不熟的外國學生會直接選擇住學校宿舍。

私人學生宿舍都較高級,租金計算方式都一樣甚至較因為競爭激烈因此較公道,但屋齡較短且修繕較勤,每天都會有人維護清潔。一般來說非第一年住宿者,或對於住宿品質比較要求的外國學生會偏好私人學生宿舍。較高級的私人學生宿舍會有專業管理,門口設置管理員辦公室、café,公共空間有洗衣間、健身房、圖書館、交誼廳、娛樂間等等較多樣化的設備。收費方式依公司不同而異。

最後一種學生租屋是Sharing House,為幾個學生一起租一間房子下來,自己挑選自己喜歡的房間。或是幾個不認識的學生一起住一間房子。他們共同分擔水電瓦斯跟網路,甚至可能是自己去跟水電網路公司簽的合約,共享自己房間以外的公共空間,通常每間房間都是雅房,因此大多情況下共用浴室。沒有管理公司因此清潔等等都是住戶輪流分配。由於一切皆為分擔成本,此為這幾種選項中最便宜的租屋方法,通常都是對當地有一定程度了解並且自己付房租的英國學生會選擇的方式。Sharing House 的房屋需要申請 HMO (House for Multiple Occupancy) License,意即一個房子中給多於一個單位的家庭使用。房屋必須符合消防規定、保險規定、熱水器、暖器規定等等幾項,才可以拿到License出租給學生使用。若全部項目皆符合規定,到期後可以延長。但有些地方市政廳已經停止這種License的發放,意欲將學生都集中在專業學生宿舍裡,讓房屋給一般家庭租賃使用。

學生公寓因為免繳市政稅,因此需要特別申請專門為學生公寓用途。不過現在也有些學生公寓在申請建築執照時會申請為學生兼住宅公寓,讓成屋的用途更為寬廣。