Wednesday, 8 January 2014

本周專欄:英國不動產投資全集-學生宿舍投資

學生宿舍投資
英國學生宿舍投資資訊

2008年金融風暴以後、放貸緊縮、利率提高,一般投資者無力負擔住宅投資,小額投資但穩定回報的學生地產開始崛起,最早開始的是在利物浦的Mid England Developments開了三四個學生建案,銷售非常好,在英國境內、新加坡及馬來西亞半年搶購而空,MED在此後兩三年續推建案時原本的投資者也一直回購,其它開發商洞見市場發展性,也開始去找尋因金融風暴而破產的辦公大樓、市中心建築等等改建,或是重新買地建造學生公寓。MED後來轉向投資酒店式公寓,市場上留下目前七到八家開發商繼續開發新的專門學生公寓。

20082010年間市面上的學生公寓在英鎊25,00032,000中間徘徊,大多都是雅房加上公用的浴室、廚房跟交誼廳,偶有套房建案出現。2011年價格開始出現40,000起跳的學生套房,2012年中50,000的建案已經可見,到目前201354,950英鎊已經是基本的價格。到今年為止市面上絕大多數的交易都是新房,有少數的二手學生房在市面上流通,賣出速度跟價格平均為3周到6周之間,轉賣價差都有約莫5,000英鎊的利得。

學生公寓投資大多都有以下幾點特色:地處大學附近或市中心,有配合的學生管理公司,包租二到五年不等,有的甚至有附加買回條款或是開發商貸款。

地點Location學生公寓的地點選擇偏好在知名大學的城市裡。根據大學的知名度、學生人數、學校宿舍提供數、與學校距離、與市中心距離等等。倫敦雖然為大學最密集之城市,由於土地昂貴、出租收益率偏低等的原因,目前尚無法找到在倫敦的專門學生宿舍。目前比較集中的區域有普利茅斯、布里斯托、艾克斯特、諾丁漢、雪菲爾德、曼徹斯特、利物浦、桑德蘭、里茲、格拉斯哥等等。

承包管理公司Contracted Management Company學生公寓通常在開盤時就已經會找好配合的管理公司,此管理公司可能是長年與開發商配合的管理公司。管理公司會與投資者簽約,三到七年為一期,到期續簽或汰換。收費為8%15%不等,須看各公司不同與服務內容不同。

保證租金Guaranteed Rental Yield學生公寓通常都會帶保證租約,包租兩年到五年不等,6%10%不等。保證期內無論管理公司收租如何,都必須要給房東所保證的數字。保證租金絕對不是越高越好,需要注意的是保證租金如何計算,是否符合市價行情,保證租期結束之後是否也是合理的租金收入。通常保證期後還是會滿租,衡量方式須看開發商跟管理公司的經營,若是好的案子無論保證與否年年滿租不會有問題。

投資包裝An Investment Pack學生公寓投資產品在市場上已經行之有年,整個投資包裝非常完整。購買時通常已經將傢俱、學生租約、律師、會計師等等準備齊全,供消費者選擇。若消費者有自己習慣合作的家具商、律師、會計師等等也可以替換。

買回條款Buy Back Scheme有些建商會附加建商買回條款,告知在何時用甚麼價格買回此單位。通常此條款非為保證條款,只是一個選擇權 (Option)


開發商貸款Developer Finance 非必要,不過有些建商為了促銷也會附加無條件開發商貸款。條件通常較市面上的貸款利率略高,五到十年中還清所有金額,貸款標的則為所購買的房產單位,有提供開發商貸款的建案只要賣下就可無條件符合貸款資格,此後繳款須準時足額,否則房產可能被開發商收回。