Sunday, 28 June 2015

英國學生住房銷路正熱,成為海外投資者賺取被動式收入的最佳選擇

原文/Jenny Anderson

英國房地產概述 學生宿舍概述
 來自中國的學生Joyce Ge目前就讀國王學院,住在一個月880鎊的小公寓

目前在國王學院就讀企業管理的中國學生Joyce Ge住在倫敦東部的一間小型單人時尚套房,屋頂遙望遠方的城市天際線。她每月房租為880鎊,相當於1,310美元,房租包含水、電、無線網路公設清潔費。

很多投資者認為,未來幾年像Joyce Ge這樣的學生租客會越來越多。隨著全球中產和上層階級前往倫敦接受高等教育的人數不斷增長,倫敦的學生住房短缺情形將更形嚴重。在這樣的情況下,學生住房已成為倫敦房產市場中,一個非常搶手的區塊。這塊市場已經吸引了許多國際退休基金、大型私募基金和地產巨頭投入,著手建造、買賣學生住房,以獲得豐厚的利潤。在眾多投資者的拉抬下,造成這些學生住房物件的房價不斷上漲(相對使得投報率降低)。

英國房地產概述 學生宿舍概述
Unite Group有的倫敦The Stratford One學生住房

房地產諮詢公司仲量聯行指出2015年迄今,英國學生住房的交易金額已達35億英鎊,是2014年整年的兩倍多。仲量聯行學生住房和高等教育總監Philip Hillman表示:「不論是學生住房的需求量、或是每個單位的價格,都呈現顯著的上升。」

一些比較值得注意的交易包括:加拿大退休基金計畫投資委員會(Canadian Pension Plan Investment Board)出資11億英鎊買下了之前由零售投資者所有的Liberty Living全球最大私募基金之一凱雷集團(Carlyle Group)以5.35億英鎊出售了學生住房品牌Pure給俄羅斯投資集團LetterOne。總部在美國的房地產公司Greystar Real Estate Partners已經完成7個交易,包括以6億英鎊購下了學生住房品牌Nido。(該品牌在2012年由全球最大的私募基金公司Blackstone4.15億英鎊出售給Round Hill Capital)倫敦Greystar的總經理Brett Lashley表示:「由於投資回報和現金流非常有吸引力,國際買氣正在增長,而且大多是以集團買賣為主。」

一位國際投資者表示:「以前,學生不是住在學校提供的宿舍,就是在外合租一間房子。學校宿舍通常都十分簡陋,當時還沒有客戶服務這個概念。」但在90年代,私人投資市場填補了大學所無法填補的缺口。專門開發學生住房市場的公司如雨後春筍般出現,有些公司甚至負債投資。在金融危機期間,BlackstoneCarlyle這樣的私募基金出面接手這些龐大的學生住房物件,建立品牌學生住房,創造出對法人機構具有吸引力的市場規模。

在英國,本學生與外國學生總共有180萬人,但學生住房資源非常短缺,只有大約525,000套的學生專用住房。這些學生住房有大學提供的宿舍,也有私人經營的學生宿舍——其中有些會直接向學生招租,也有些與大學簽訂合作契約。仲量聯行指出,這些學生專用住房中,大約有220,000套是商業地產。

目前為止,學生住房的租金維持在每年上漲3%4%,入住率則在97%99%之間。即使2012年開始收取昂貴的大學學費,市場仍在增長。2014-15學年,倫敦的學生人數達到一個新的高峰,有512,000名學生登記入學。投資者表示,這類投資物件的漲勢強勁,且幾乎不受經濟衰退影響。對於許多負擔得起高端房租的學生,價錢不是問題。

「許多投資者希望投資的,是真正有需求人口的,而不是那種會受景氣影響的物件。」仲量聯行Hillman表示,以他從事學生住房投資長達25年的經驗,他見證了這個市場所經歷的重大改變。

英國房地產概述 學生宿舍概述
Unite是英國頂尖學生住房提供商,從他們的Stratford One可以看到奧林匹克公園和東倫敦

Greystar這樣大型投資機構最感興趣的高端學生住房市場來說,其市場的成長主要來自於大量湧入的國際學生。根據高等教育統計資料,2013-14年間,在有租屋需求的130萬名學生中,72%是英國人,7.5%來自歐盟,20%則來自其他各地。過去五年國際學生的成長率是20.3%,歐盟學生成長率是8.3%,而英國本地學生的成長率則只有1%。英國政府的商業科技部則預估,從2013年起5年,高等教育的國際學生人數會增加15%20%2013年時,財政部長George Osborne也宣布在2015年時,政府將取消學校可收學生的上限,這也將造成國際學生人數的上升。英國大學相當積極吸引外國學生就讀,因為他們支付的學費較高。學生住房的供應商也表示,這些學生願意付出的租金也更高。另一個吸引投資者的原因是,每年都有學生畢業或搬家,因此房東可以每年增加租金。

倫敦另一個大型地產集團Knight Frank的學生住房主管James Pullan表示,「我們不僅僅是提供一個房間,一張床,我們提供的是一個消費者經驗。這一切都是為國際學生服務。」Greystar總經理Lashely則說,「無線網路是學生住房最重要的設備之一,就跟一定要有電一樣。」

英國學生則表示對這一趨勢的擔憂。全國學生聯合會福利副主席Colum McGuire 表示:「所有新的學生住房都是為了國際學生而建造,因此都是高端、昂貴的,其他學生根本住不起。」他有親身體驗:他雖然在倫敦長大,但因為住房的高成本,他也只好離開倫敦去上大學。

全國學生聯合會每隔幾年都會計算宿舍的可負擔性,最新的調查發現住宿成本在過去十年翻了一倍多。McGuire先生表示:「這根本遠遠超過了通貨膨漲率與物價漲幅。」

但那些想要在這個市場中牟利的人認為,他們為市場帶來了更多的選擇和高品質的住房。

「有高端投資者來投資這塊市場是一件很好的事,」英國最大的學生住集團Unite Group總經理Richard Simpson表示,「這將提高整體標準,並創建更好的住。」(Unite集團在過去12個月已經翻新了他們所有的學生住)。隨著學生住房投資需求的上升,投報率也在下降。倫敦市中心的投報率已經從一年前的6.25%降至現在的5%

不過,私人經營的學生住房這塊投資市場,卻因為一些知名的失敗案例而蒙上了一層陰影。
比如學生房地產公司Opal2013年破產,另外,兩個大型學生住房公積金公司,則因為銷售狀況不如預期,被迫暫停基金贖回。

然而,Opal的破產是一個轉捩點。在這之後,Greystar首先擴大規模,與高盛  (Goldman Sachs)合作完成了一個3億英鎊的交易,來自美國、俄羅斯和中東的投資者開始湧入。仲量聯行最近調查過的幾個英國機構,均表達了增加投資學生住房市場的意願,仲量聯行的Hillman表示:「這已經不只是一個英國的特有現象,而是一個全球的投資趨勢了。」

本文由五都海外置業參考翻譯
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利物浦精品住宅公寓【水群閣】

英國利物浦房地產 封面圖

建案簡介:
利物浦精品住宅公寓【水群閣】,為利物浦水岸系列5期建案中第4期,步行15分鐘可達著名世界遺產Albert Dock,距利物浦最大購物商場15分鐘步行,生活機能完善。

利物浦,英國第五大城,昔日著名紡織、製造業中心、50萬的人口;旅遊業更是利物浦的經濟支柱,利物浦的建築特色不僅吸引了大量遊客造訪,也引來了電影製片人到此取景。

對於投資者而言,此建案位於利物浦水岸重劃區,未來漲幅可期,這將會是一個低風險高報酬的投資機會。

投資亮點:
○  保證前36%的淨收益率
○  開車5分鐘可達利物浦中央車站
○  開車8分鐘可達利物浦大學
○  預計20169月完工

規格:
房間類型:精品住宅公寓,共8樓包含101個單位
房間大小:約12坪至27.8 (實坪)
公設:接待大廳、健身房、交誼廳、洗衣間等
房間裝潢:選配
房間售價:約109,950英鎊起 (約新台幣550萬左右)
完工日期:預計20169月完工
 
英國利物浦房地產 內裝

英國利物浦房地產 內裝

交通:
水岸步道:步行4分鐘
利物浦中央車站:開車5分鐘
利物浦大學:開車8分鐘
Albert Dock:步行15分鐘
Echo Arena:步行15分鐘

產權:
999年地上權 (lease hold)

付款流程:
1.      5,000英鎊下訂,另需支付2%房價訂單處理費
2.      30天內交換合約,支付房價25%之款項及律師費
3.   6個月後支付房價10%工程款
4.      預計20169月完工,交付尾款


Monday, 22 June 2015

雪菲爾精品學生宿舍【威靈頓廣場】

英國房地產 雪菲爾學生宿舍 封面

建案簡介:
威靈頓廣場,位於雪菲爾全新的精品學生宿舍,距雪菲爾兩所知名大學步行皆10分鐘內可達,距市中心購物區更只需要7分鐘,生活機能相當完善。

雪菲爾是英格蘭第四大城,位於英格蘭中部,為英格蘭的交通中樞;19世紀以鋼鐵工業聞名於全世界,更擁有英國最大的溫室公園。

鄰近的兩所大學共擁有學生總數約63,000人,而學校所提供的床位約為13,000個,市場需求量非常大!

投資亮點:
○  保證前57%的淨收益率
○  步行7分鐘可達市中心購物區
○  步行10分鐘內可達雪菲爾大學及雪菲爾哈倫大學
○  預計20159月完工
○  學生人口總數超過總人口的10%,龐大的學生宿舍市場
  
規格:
房間類型:含廚房之套房,共352個單位
房間大小:約5.9~6.21 (實坪)
公設:接待大廳、健身房、交誼廳、洗衣間等
房間裝潢:全配 (含桌椅、廚具、衣櫃、電視、床等)
房間售價:82,000英鎊起 (約新台幣410萬起)
完工日期:預計20159月完工


英國房地產 雪菲爾學生宿舍 內裝

英國房地產 雪菲爾學生宿舍 內裝
       
交通:
1.  雪菲爾哈倫大學:步行5分鐘
2.  市中心購物區:步行7分鐘
3.  主要巴士站:步行7分鐘
4.  雪菲爾大學:步行8分鐘

英國房地產 雪菲爾學生宿舍 地圖

產權:
250年地上權 (lease hold)

付款流程:
1.   5,000英鎊下訂,另需支付2,000英鎊訂單處理費
2.   30天內交換合約,支付房價20%之款項及律師費
3.   預計20159月完工,交付房價尾款

Wednesday, 17 June 2015

曼徹斯特房價上漲「快比倫敦」

英國房地產投資


根據房地產經紀人,「搶購」助長了曼徹斯特的房屋漲價潮。根據全國房價指數 (Nationwide house price index),英國曼徹斯特的房價上漲速度最快,甚至超過了倫敦的增長率。該指數顯示,在2014年第一季度,相比倫敦的17%,曼徹斯特的房價上漲了18%。

曼徹斯特地產代理Julie Twist認為房源短缺和新房建設的速度不及供給抬高了房屋價格。「有些人搶購房地產是為了登上享受資本成長的階梯」她表示。

房產走熱
根據英國第二大抵押貸款機構Nationwide的資料,曼城已經連續九個月保持著最大的增長率,該指數顯示曼城現在的平均房價是211,748英鎊。Nationwide的資料來源於他們的放貸樣本,與其他資料有所不同。

房價增長率
2014年第一季度:曼徹斯特18%,倫敦17
2013年第四季度:曼徹斯特21%,倫敦13
2013年第三季度:曼徹斯特10%,倫敦7
資料來源:Nationwide

首次購房者的志願活動組織機構PricedOutDuncan Scott表示,政府需要冷卻房地產市場的熱度,他表示:「我們不熱衷於『Help to Buy』這種噱頭,政府需要增加供給,使房價達到正常水準」。

政府的Help to Buy計畫提供高達20%的購房貸款,而且還提供了一個抵押貸款擔保計畫,確保債權人不受損失,以防止貸款人違約。

平均房價
2014年第一季度:曼徹斯特211,748英鎊,倫敦400,645英鎊
2013年第四季度:曼徹斯特209,627英鎊,倫敦385,741英鎊
2013年第三季度:曼徹斯特193,753英鎊,倫敦368,812英鎊
資料來源:Nationwide

本文由五都海外置業撰寫
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Monday, 15 June 2015

格拉斯哥精品學生宿舍【克萊德左岸】

格拉斯哥學生宿舍

建案簡介:
克萊德左岸,位於格拉斯哥全新的精品學生宿舍,距Partick車站 (火車/地鐵) 步行只要3分鐘,距格拉斯哥大學10分鐘步行,市中心地段,生活機能完善。

格拉斯哥是英國蘇格蘭最大城市,位於蘇格蘭西部的克萊德河河口。格拉斯哥不僅是蘇格蘭最大城市與最大商港,也是英國第三大城市。

大格拉斯哥擁有人口230萬,占蘇格蘭總人口的41%。近年來格拉斯哥逐漸發展成為歐洲十大金融中心之一,眾多蘇格蘭企業將總部設於此。大格拉斯哥擁有學生人口133,000,來自135個國家,僅次於倫敦列英國第二,其中大多數學生居住在西區。

投資亮點:
○  保證前57%的淨收益率
○  步行3分鐘可達Partick車站
○  步行10分鐘可達格拉斯哥大學
○  預計20169月完工
○  當地學生人數眾多,龐大的學生宿舍市場
  
規格:
房間類型:含廚房之套房,十層樓共473個單位
房間大小:約6.05坪至7.56 (實坪)
公設:接待大廳、健身房、交誼廳、洗衣間等
房間裝潢:全配 (含桌椅、廚具、衣櫃、電視、床等)
房間售價:119,040英鎊起 (約新台幣595萬起)
完工日期:第一期:預計20169月完工
                  第二期:預計20179月完工 

英國格拉斯哥房地產內裝

英國格拉斯哥房地產內裝

交通:
1.   超級市場:步行2分鐘
2.   Partick車站(火車/地鐵):步行3分鐘
3.   Shopping Mall:步行7分鐘
4.   格拉斯哥大學:步行10分鐘

英國格拉斯哥房地產地圖

產權:
永久地上權 (free hold)

付款流程:
1.   5,000英鎊下訂,另需支付2,000英鎊訂單處理費
2.   30天內交換合約,支付房價25%之款項及律師費
3.   201612日支付房價25%之工程款
4.   預計20169月完工,交付房價50%之尾款

Thursday, 11 June 2015

新電車線路引領大曼徹斯特房屋銷售榮景

曼徹斯特建設
在大曼徹斯特,「電車效應」成為振興房屋銷售的一個主要推手

隨著電車線路在大曼徹斯特的大幅增加,去年在該地區的房屋銷售平均上升了15%。例如在2014年新的機場線開通的同時,Wythenshawe的銷售額在20132014年之間翻了一倍。由於在20135月成為了電車網絡覆蓋的地區,FailsworthPrestwichDidsbury的房屋銷售額也增加了一倍。Ancoats2013年被電車網絡覆蓋,導致了122%的銷售額增長。這一切也預示著,政府會投資將Trafford也納入電車網絡中。

以上資料來自JMW律師事務所有限公司,他們透露了去年處理的房屋銷售的數量,表明其有著驚人的增長。

由合夥人Andrew Garvie領導的JMW房產產權轉讓團隊分析了2013年和2014年的資料並對其進行了分析和評估,發現曼城最炙手可熱房屋地段的郵遞區號是M1M3M4

結果表明,曼徹斯特市中心、AncoatsSaleDidsburyPrestwichWythenshawe都曾是去年同期銷售增長的領先地區,而目前他們都在電車所及之處。Andrew Garvie表示:「看到不動產銷售在大曼徹斯特持續上升是一件振奮人心的事情,尤其是考慮到買房仍然是全國性的問題,15%的銷售增長表明了消費者對於這個地區的信心越來越高。」

「隨著電車網絡的擴張,以及最近曼徹斯特機場的擴建計劃,我們會看到在這個地區的投資將會更加受人青睞。我們正在目睹市中心房地產建設的激增,這增加了我們在曼徹斯特地區生活和工作的信念。」

他補充道:「雖然人們做決定時不會僅僅考慮電車交通的優勢,但我肯定電車已經為Wythenshawe提供一個工作和休閒的網絡,例如Salford Quays。這讓住宅更有吸引力從而更容易出售,並且房價也是在可承擔的範圍內。」

大曼徹斯特交通(TfGM)委員會主席Andrew Fender表示:「隨著三個新的電車線於2014年開通,電車比以前連接了更多的人和地區,讓跨越大曼徹斯特就業和娛樂機會更加唾手可得。電車提供優質直達城市或更遠的地方的線路,這使得曼徹斯特成為購房者的新寵。」


「這些資料打破了國家對於不動產市場銷售將停滯不前的預言,最新的資料也顯示,截至今年3月,相比於市中心3.9%的增長,大曼徹斯特的銷售量出現了4.1%的增長。這意味著我們正在領先於全國平均水準。」。他進一步補充說:「我覺得當電車修到Trafford,那裡的房屋銷售也沒有理由不繁榮發展。」

「隨著有15個新站的電車線路在Wythenshawe和曼徹斯特機場的開通以及我們眼下的這個重大擴張計劃,我敢肯定這種趨勢將繼續下去。」

房子銷售異常火熱地區的郵遞區號:

M3M22M25M33M34SK3SK5SK8這九個郵遞區號是同期銷售增長最大的地區。

郵遞區號:M24
郵遞區號:M3
最近電車站:Failsworth
最近電車站:DeansgateCastlefield
交易量漲幅:225
交易量漲幅157.58
郵遞區號:M25
郵遞區號:M33
最近電車站:Prestwich
最近電車站:SaleBrooklands
交易量漲幅200
交易量漲幅147.37
郵遞區號:M22
郵遞區號:M4
最近電車站:Wythenshawe
最近電車站:AncoatsNew Islington
交易量漲幅200
交易量漲幅122.2
郵遞區號:M20
郵遞區號:M1
最近電車站:Didsbury
最近電車站:Piccadilly
交易量漲幅177.78
交易量漲幅24.44
郵遞區號:M21

最近電車站:Chorlton

交易量漲幅17.07


住在電車線路附近,房屋價值平均增加8,300英鎊

去年,曼徹斯特晚報新聞透露,電車站附近的不動產價值平均可以增加8,300英鎊。根據政府及土地登記處以全國為範圍的統計資料,研究人員發現,相較於其它離車站1,500公尺遠的相同條件住宅,購買在曼徹斯特電車站500公尺範圍內的住宅,買家平均將多支付4.6%,這意味著鄰近車站將增加8,300英鎊的住宅價值,在離車站750公尺外則有3.2%的附加價值,甚至在1公里的範圍內也會使住宅增值,儘管只有2%

曼城附近房價漲幅

住在電車站附近可能會增加幾千鎊的住宅價值

本文由五都海外置業撰寫
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