Tuesday, 30 August 2016

2016年7月英國房市觀察

部分地區漲幅遲滯,北方主要城市房價持續上揚


◎英格蘭南方以外的大型區域城市房價漲幅呈現穩定每年7-8%成長,無任何趨緩現象。

倫敦過去一季房價出現17個月以來最低漲幅,需求降低、供給成長。

過去12個月平均房價成長9.5%,不過漲幅開始有和緩的趨勢。


英國主要城市七月的房價漲幅為9.5%,比六月的9.9%略低。布里斯托仍然是房價成長最快的城市(14%),倫敦居次(11.7%)。亞伯丁的房價跌勢趨緩,過去一年跌了8%,但比起上一季成長了2%,顯示了市場已經開始對於油價大跌的影響產生適應能力。
從上一季的成長圖來看(圖一),房價成長最快的為房價低、收益高的地區,包括格拉斯哥(5.2%)、利物浦(4.4%)、曼徹斯特與諾丁漢(3.4%)。
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圖一:上季各大城市房價漲幅(2016年7月)

倫敦與劍橋失去成長動力

過去三個月,倫敦房價漲幅出現顯著趨緩現象(圖二)。上一季平均漲幅為2.1%,為過去17個月以來最低,主要是投資需求減少、高價壓力以及脫歐不確定性,加上供給量上升所造成的結果。雖然過去一年來的漲幅仍有8%,但是種種跡象顯示,接下來的月份,漲幅會更加遲滯。劍橋在上一季則反應減少的需求量而出現1% 的跌幅,儘管過去一年的漲幅仍有7.1%。

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圖二:倫敦房價漲幅(線條為逐年、直方圖為逐月)

大型區域城市漲幅無趨緩現象

英格蘭南方以外的大型區域城市,包括里茲、曼徹斯特、伯明罕以及卡地夫都達到年房價成長率7-8%的水準,從上一季的表現來看,這些城市並沒有任何漲幅趨緩的可能性。

2016年最後一季的展望? 根據國稅局的官方紀錄,七月的房屋交易量比起去年同期減少了8%,不過個別城市的表現無法從這個數字中看出來。房屋交易市場的統計資料顯示,倫敦外圍以及英格蘭南方的交易量仍然持平。而供應量與成交量的落差最大之處則仍是倫敦,這與前述研究的倫敦房價漲幅趨緩一致。

短期內,若沒有任何影響就業率與房貸利率的消息出現,倫敦的房價漲幅預估會持續減至約每年5-6%;區域型城市則會因為房貸低利率與合理房價,房價呈現穩定的成長。

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圖三:過去1年、3個月、1個月各大英國城市房價漲幅
若看不清楚上圖請點選此處

倫敦近來的交易量遲緩很有可能會反映在房價上。在房產交易量降低的情況下,仲介會開始把待售的房屋重新標價,希望能夠讓房價符合買家打算付出、或是可以負擔的價格。過去的經驗顯示,這樣的調整過程可能會長達六個月,時間長短則取決於賣方多快願意鬆動價格。
資料來源:UK Cities House Price Index July 2016, Hometrack.
五都海外置業翻譯整理

Thursday, 25 August 2016

英國首相Theresa May力挺北方經濟火車頭計畫

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2016Q1英國各地區經濟成長。圖片來源:BBC

出席杭州G20高峰會前,英國首相Theresa May誓言將繼續前財政大臣Osborne宣導的北方經濟火車頭計畫 (Northern Powerhouse)

雖然Theresa May解除了Osborne財政大臣的職務,但她在約克郵報上發表文章並說要幫助北方經濟火車頭計畫(Northern Powerhouse)合力發展,和世界競爭。

她在文章中承諾,對北方地區的發展投資計畫不會受到英國退出歐盟的影響,並承諾英國政府將支援該地區所失去的歐盟發展資金。其中之一是英國政府將投資2,400萬英鎊作為基礎建設等項目的發展資金,並補助在約克舉行的世界自行車錦標賽。

北方經濟火車頭計畫(Northern Powerhouse)是英國Cameron政府時期提出的經濟建設計畫,意旨在把英格蘭北方建設成一個和倫敦以及英格蘭東南部規模相當的經濟地區。

其具體計畫包括英國中央政府向該地減政放權,發展北方的交通幹線,並設立北方地區的獨立市長位置作為當地的代表。目前,曼徹斯特至北京的直飛航線,是倫敦以外首條英國直飛中國的航線。另外,Theresa May還在伯明罕郵報上撰文說:「曼徹斯特有著巨大發展潛力,英國中部的米德蘭地區將是政府工業戰略發展的關鍵。」

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曼徹斯特至北京的直飛航線於20166月開通。圖片來源:BBC

前任財政大臣Osborne2014年首次提出北方經濟火車頭計畫(Northern Powerhouse),旨在以曼徹斯特、利物浦、里茲和雪菲爾等城市為核心,整合英格蘭北部1,500萬人口的地區的經濟力量,集中促進英格蘭北部地方的經濟發展,包括增強交通、科技及創新投資等,為使英格蘭北部經濟追上倫敦及英格蘭東南部。

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中國國家主席習近平訪英。圖片來源:BBC

多年前曾經帶習近平參觀其工廠的四川富豪王春明近期在雪菲爾投下鉅額資金,帶領不少來自中國的投資投入這一區域。在David Cameron時期,北方經濟火車頭計畫(Northern Powerhouse)得到了中國的支援。中國國家主席習近平和David Cameron還在曼徹斯特機場宣佈了一個13億英鎊的專案,包括聯合投資8億英鎊建設曼徹斯特機場,為未來投資英國的中國企業提供商業基礎的支援。根據中國國家主席習近平訪英時達成的協議,今年6月,開啟了英國曼徹斯特與北京的直飛首航。而不久前,四川富豪王春明的國棟建築集團和英方簽署協議,將在雪菲爾投資2億多英鎊用於其發展。

http://www.bbc.com/zhongwen/simp/uk/2016/08/160819_uk_powerhouse_may

Wednesday, 24 August 2016

英國脫歐風險評估

由於英國脫歐後,各媒體對於英國脫歐議題討論得沸沸揚揚,今天五都海外置業特別整理出了英國脫歐風險評估的資料,分享給大家參考。若看不清楚圖片,請點選此處 
英國脫歐影響

Wednesday, 17 August 2016

英國房價微跌,租屋需求量上漲

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圖片來源:http://www.telegraph.co.uk/

最新的市場資料顯示,過去的一個月裡,英國平均房價下跌3,600英鎊。而根據Rightmove的資料,4房以上的房屋較乏人問津,平均待銷日期已延長至74天。而上個月新上市的房屋售價則下降了1.2%。

房地產專家靜待脫歐影響塵埃落定,秋天房價回溫,不過這也取決於買家對市場的信心。不過,英國央行最近的降息政策將會增加消費者新信心。

同時,市場上的出租屋數量較去年同期大漲了23%,同時租房需求也在上漲,因此這並沒有導致房租降低。這一部分也歸功於購買buy-to-let的投資者急於在4月份印花稅上漲之前完成交易。

雖說脫歐之後的不確定局勢使得許多消費者選擇暫時觀望,不過這卻導致租房需求增加了10%。

房地產仲介Countrywide總監Johnny Morris表示:「雖然租金上漲速度降低,當前的市場表現將繼續促進租金上漲。隨著房源數量和租客需求同步增加,2016年英國房屋出租將持續上漲。」

本文由五都海外置業參考翻譯
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五都海外置業也對於相關議題舉辦了英國房地產投資講座
2016年8月25日 (四) 下午2:00 台中場,英國脫歐危機入市 五都海外置業台中辦公室
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Wednesday, 10 August 2016

脫歐之後的英國不動產規劃:買?賣?還是維持原樣?

脫歐公投結果對倫敦高端房市的影響

公投出來的那個週五,房產仲介在恐慌的聲浪中,接了幾個高端買賣案件告吹的電話,這也讓英國房地產公司Rightmove 在接下來的周一非常忙碌。「這一連串的動盪不安其實是對新聞的反射性動作,有些買賣中斷在所難免,所以我們忙著將案件再重新上架廣告。」一位倫敦的仲介人員解釋。

由於英鎊已經到了30年低點,有些賣家認為可以轉而吸引海外買家。確實,市場上皆認為這是一個海外買家不容錯過的機會,而海外買家也摩拳擦掌來勢洶洶。「很多人認為三、四個星期後,因為市場的環境加上英鎊的低點,他們將會很有可能撿到便宜。」

Forsters 律師事務所住宅部主管Lucy Barber非常同意這個觀點,在此同時,她也強調對於海外投資者來說,英國的政治穩定性是他們迫切需要的。

脫歐:一般投資者的規劃
仲量聯行房產專家Adam Challis說:「買到便宜房地產的機會可能倏忽即逝,買家得謹記要好好事先規劃資金。因為即使是對於脫歐抱持最悲觀看法的人,也不認為其負面影響會持續超過兩年。」

瑞銀集團(UBS)則發表聲明稿說:「我們並不認為市場會受到如同2008年金融大海嘯般的打擊,2013年4月的房貸市場報告指出,借款人並不像過去用高槓桿操作房地產貸款。因此應該不會有影響市場的破產房開始在市面上流動。」

Challis對賣家提出一些建議:「要凸顯你房地產的優點,才能讓您的房地產在眾多的物件中脫穎而出。」

短期內,英國皇家特許測量師協會認為房地產的價格將會少許下跌 (見下圖)

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圖一:2015年1月至2016年5月房市開價漲跌統計圖

Lucy Barber認為,現在雖然不是短線進出市場的好時機,但是從中長期的角度來看,英國房地產 (尤其是倫敦) 仍然是一個非常好的選擇。

投資英國房地產 
圖二:2015至2016年房價指數走勢圖

我是包租公,我應該繼續投資嗎?

脫離歐盟讓包租公又產生了一線希望,在遭受不動產稅賦提升的負面影響之後,脫歐對他們會是利多的消息。如果房價下跌的話,房租投報率可能會更加提高,這也代表著他們可以更容易申請到房屋貸款,因為收益提高將會抵消掉更多的利息。

房屋貸款經紀人David Hollingworth說:「不論房屋價格平穩或者往下調整,都可以幫助拓展投資人的投資組合。」Challis也同意此看法,他表示:「若更多人無法取得房貸,或是市場的不確定性持續下去,都會讓租賃的需求保持強勁。這都會為投資者創造更多的機會。」

Sourcing Property的總經理Jo Eccles說:「上週有很多來自澳洲及美國的投資者聯繫我,說要入主英國房地產。由於英鎊來到了30年低點,現在的英國房地產對於海外買家來說相當於有了20% 的折扣,等於是把時鐘轉回到了2013年第3季,不動產價格比現在低約莫19.5%的時點。」

技術勞工與新建房屋的短缺依舊

雖然我們不知道移民會不會受到脫歐的影響,不過如果在建築業工作的外國勞動力減少,反而加重了英國的人才短缺,全國約莫有12% 的建築工人來自於國外,在倫敦更是高達23%。建商的管理階層更是明白指出,脫歐公投結果會拉高建築成本至少12%。

政府所承諾的每年20萬戶的新住家,看起來像是遙遠的目標。不論有沒有離開歐盟,英國房地產的供需失衡短期間內無法得到緩解,在住房嚴重不足的情況下,房價將不可能會有下跌的可能性。
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圖三:新建房屋數(藍線)與住屋需求量(黑線)比較圖
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Thursday, 4 August 2016

曼徹斯特精品學生宿舍【索爾福德學院】

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建案簡介:
曼徹斯特精品學生宿舍索爾福德學院,位於索爾福德大學內,從地理位置即刻看到其毋庸置疑的優勢。

曼徹斯特,英國第二大城,英格蘭核心城市,領導世界工業革命的城市、50萬的人口,過去10年間成長近20%,人口成長快速。

2013年倫敦以外吸引外資投資不動產市場最多的城市,BBC媒體事業群也已遷移本地MediaCityUK;北京建工與英國Carillion 合資8億英鎊共同建設曼徹斯特空港城。

投資亮點:
●    預計收益率高達6%
●    步行10分鐘可達索爾福德Crescent火車站
●    到家即到校
●    預計每年租金及房價成長總和可達8%
●    2013年倫敦外外資投資不動產市場最多城市

規格:
房間類型:精品學生宿舍,共8層271個單位
房間大小:約7.7坪至10.4坪 (實坪)
公設:接待大廳、健身房等
房間裝潢:全配
房間售價:89,995英鎊起 (約新台幣400萬起)
完工日期:預計2018年Q3完工

英國房地產投資

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交通:
1.      公車站:步行7分鐘
2.      索爾福德Crescent火車站:步行10分鐘
3.      Tesco超市、知名速食店:步行10分鐘
4.      Spinningfields:步行15分鐘
5.      曼城市中心:公車12分鐘

產權:
250年地上權 (lease hold)

付款流程:
1. 5,000英鎊下訂,另需支付2,000英鎊訂單處理費
2. 30天內交換合約,支付房價50%之款項及律師費
3. 預計2018年Q3完工,交付房價尾款

Wednesday, 3 August 2016

英國上季經濟報告現紅盤,英鎊小漲

英國官方資料顯示,英國經濟在第二季增長了0.6%,顯示在英國經濟6月23日公投前急速增長。

這一數字要比預期的增長還要快,同時比第一季的增長速度0.4%也要好,如果用年度增長率來計算則相當於2.2%,這主要受到製造業增長的幫助。

英國主要經濟學家表示,持續強勁的服務業的增長,特別是受到零售業、以及汽車製造業等拉動了第二季的經濟增長。其中,製造業增長了2.1%,是自1999年以來增長最快的。種種數據都顯示,英國第二季的經濟增長並未受到6月脫歐公投的影響。

英國第二季GDP增長高於預期,且高出第一季約0.4%。經濟學家說:「只有極少數受訪者認為英國脫歐公投對於他們的業務造成負面影響。」

總理大臣Philip Hammond則表示:「正面的數據顯示,英國經濟的基本面是非常穩固的,很明顯我們有籌碼也帶著足夠的實力離開了歐盟。現在就談論英國經濟如何被影響言之過早了。」

工黨大臣John McDonnell表示:「現在影響較深的是勞動者,今天所看到的GDP數據仍低於2007年,與實際收入形成了對比,保守黨的政策讓普通家庭的生活水平降低了不少。」

經濟學家說,就算未來的經濟預測下調,但英國經濟的出發點相對強勁。英鎊針對新出爐報告也做出了及時正面的反應。

五都海外置業分析指出,英國經濟體質健全,且英國政治家針對公投結果出爐後的反應快速、應對得宜,已經宣布了一些企業減稅的方案,另外央行也表示利率維持一樣水平,英國脫歐公投結果對經濟影響有限。房市方面由於供需不均依舊持續,而英鎊來到三十年的低點,很多海外資金逆勢搶進,房市價格鬆動機率不高。

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海外房地產投資資訊
2005-2016年英國每季GDP增減
圖片來源:BBC

工業及製造業,在本季增長了2.1%。服務業,英國經濟的最大命脈,較去年同期增長0.5%,但建築業和農業分別下降0.4%和1%。

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