Tuesday, 30 August 2016

2016年7月英國房市觀察

部分地區漲幅遲滯,北方主要城市房價持續上揚


◎英格蘭南方以外的大型區域城市房價漲幅呈現穩定每年7-8%成長,無任何趨緩現象。

倫敦過去一季房價出現17個月以來最低漲幅,需求降低、供給成長。

過去12個月平均房價成長9.5%,不過漲幅開始有和緩的趨勢。


英國主要城市七月的房價漲幅為9.5%,比六月的9.9%略低。布里斯托仍然是房價成長最快的城市(14%),倫敦居次(11.7%)。亞伯丁的房價跌勢趨緩,過去一年跌了8%,但比起上一季成長了2%,顯示了市場已經開始對於油價大跌的影響產生適應能力。
從上一季的成長圖來看(圖一),房價成長最快的為房價低、收益高的地區,包括格拉斯哥(5.2%)、利物浦(4.4%)、曼徹斯特與諾丁漢(3.4%)。
英國學生宿舍
圖一:上季各大城市房價漲幅(2016年7月)

倫敦與劍橋失去成長動力

過去三個月,倫敦房價漲幅出現顯著趨緩現象(圖二)。上一季平均漲幅為2.1%,為過去17個月以來最低,主要是投資需求減少、高價壓力以及脫歐不確定性,加上供給量上升所造成的結果。雖然過去一年來的漲幅仍有8%,但是種種跡象顯示,接下來的月份,漲幅會更加遲滯。劍橋在上一季則反應減少的需求量而出現1% 的跌幅,儘管過去一年的漲幅仍有7.1%。

英國置產投資
圖二:倫敦房價漲幅(線條為逐年、直方圖為逐月)

大型區域城市漲幅無趨緩現象

英格蘭南方以外的大型區域城市,包括里茲、曼徹斯特、伯明罕以及卡地夫都達到年房價成長率7-8%的水準,從上一季的表現來看,這些城市並沒有任何漲幅趨緩的可能性。

2016年最後一季的展望? 根據國稅局的官方紀錄,七月的房屋交易量比起去年同期減少了8%,不過個別城市的表現無法從這個數字中看出來。房屋交易市場的統計資料顯示,倫敦外圍以及英格蘭南方的交易量仍然持平。而供應量與成交量的落差最大之處則仍是倫敦,這與前述研究的倫敦房價漲幅趨緩一致。

短期內,若沒有任何影響就業率與房貸利率的消息出現,倫敦的房價漲幅預估會持續減至約每年5-6%;區域型城市則會因為房貸低利率與合理房價,房價呈現穩定的成長。

英國房地產
圖三:過去1年、3個月、1個月各大英國城市房價漲幅
若看不清楚上圖請點選此處

倫敦近來的交易量遲緩很有可能會反映在房價上。在房產交易量降低的情況下,仲介會開始把待售的房屋重新標價,希望能夠讓房價符合買家打算付出、或是可以負擔的價格。過去的經驗顯示,這樣的調整過程可能會長達六個月,時間長短則取決於賣方多快願意鬆動價格。
資料來源:UK Cities House Price Index July 2016, Hometrack.
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