Wednesday, 10 August 2016

脫歐之後的英國不動產規劃:買?賣?還是維持原樣?

脫歐公投結果對倫敦高端房市的影響

公投出來的那個週五,房產仲介在恐慌的聲浪中,接了幾個高端買賣案件告吹的電話,這也讓英國房地產公司Rightmove 在接下來的周一非常忙碌。「這一連串的動盪不安其實是對新聞的反射性動作,有些買賣中斷在所難免,所以我們忙著將案件再重新上架廣告。」一位倫敦的仲介人員解釋。

由於英鎊已經到了30年低點,有些賣家認為可以轉而吸引海外買家。確實,市場上皆認為這是一個海外買家不容錯過的機會,而海外買家也摩拳擦掌來勢洶洶。「很多人認為三、四個星期後,因為市場的環境加上英鎊的低點,他們將會很有可能撿到便宜。」

Forsters 律師事務所住宅部主管Lucy Barber非常同意這個觀點,在此同時,她也強調對於海外投資者來說,英國的政治穩定性是他們迫切需要的。

脫歐:一般投資者的規劃
仲量聯行房產專家Adam Challis說:「買到便宜房地產的機會可能倏忽即逝,買家得謹記要好好事先規劃資金。因為即使是對於脫歐抱持最悲觀看法的人,也不認為其負面影響會持續超過兩年。」

瑞銀集團(UBS)則發表聲明稿說:「我們並不認為市場會受到如同2008年金融大海嘯般的打擊,2013年4月的房貸市場報告指出,借款人並不像過去用高槓桿操作房地產貸款。因此應該不會有影響市場的破產房開始在市面上流動。」

Challis對賣家提出一些建議:「要凸顯你房地產的優點,才能讓您的房地產在眾多的物件中脫穎而出。」

短期內,英國皇家特許測量師協會認為房地產的價格將會少許下跌 (見下圖)

英國置產投資
圖一:2015年1月至2016年5月房市開價漲跌統計圖

Lucy Barber認為,現在雖然不是短線進出市場的好時機,但是從中長期的角度來看,英國房地產 (尤其是倫敦) 仍然是一個非常好的選擇。

投資英國房地產 
圖二:2015至2016年房價指數走勢圖

我是包租公,我應該繼續投資嗎?

脫離歐盟讓包租公又產生了一線希望,在遭受不動產稅賦提升的負面影響之後,脫歐對他們會是利多的消息。如果房價下跌的話,房租投報率可能會更加提高,這也代表著他們可以更容易申請到房屋貸款,因為收益提高將會抵消掉更多的利息。

房屋貸款經紀人David Hollingworth說:「不論房屋價格平穩或者往下調整,都可以幫助拓展投資人的投資組合。」Challis也同意此看法,他表示:「若更多人無法取得房貸,或是市場的不確定性持續下去,都會讓租賃的需求保持強勁。這都會為投資者創造更多的機會。」

Sourcing Property的總經理Jo Eccles說:「上週有很多來自澳洲及美國的投資者聯繫我,說要入主英國房地產。由於英鎊來到了30年低點,現在的英國房地產對於海外買家來說相當於有了20% 的折扣,等於是把時鐘轉回到了2013年第3季,不動產價格比現在低約莫19.5%的時點。」

技術勞工與新建房屋的短缺依舊

雖然我們不知道移民會不會受到脫歐的影響,不過如果在建築業工作的外國勞動力減少,反而加重了英國的人才短缺,全國約莫有12% 的建築工人來自於國外,在倫敦更是高達23%。建商的管理階層更是明白指出,脫歐公投結果會拉高建築成本至少12%。

政府所承諾的每年20萬戶的新住家,看起來像是遙遠的目標。不論有沒有離開歐盟,英國房地產的供需失衡短期間內無法得到緩解,在住房嚴重不足的情況下,房價將不可能會有下跌的可能性。
海外置產投資
圖三:新建房屋數(藍線)與住屋需求量(黑線)比較圖
本文由五都海外置業參考翻譯
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