Thursday, 27 October 2016

2016年10月英國房市觀察:脫歐效應緩和,信心指數回升

摘要
*房價信心指數從今年7月公投後的低點彈升,到達10月的55.7。
*倫敦前一季房市緩漲0.9%,預計2016年第四季回升到5%。
*表現最佳的城市為:利物浦、曼徹斯特、卡地夫與伯明罕。

買氣大增、待售物件短缺

本月英國房市表現除了長期以來的高度住房供需不足問題,還加上今年8月央行調降利率半碼,使得房貸利率達到前所未有的低點,直接促進了買房的意願與詢問度。皇家測量師公會(RICS)指出,在9月出現的新買家詢問率是過去7個月以來最高 。然而,由於市場上的待售物件的缺乏,根據英國國稅局(HMRC)公佈的數字顯示,總體成交量在過去一個月仍出現下跌局勢。在房屋供需失衡的情況下,房價持續上漲。

信心指數反轉上揚

在脫歐局勢未明的情況下,投資人的信心將可能有左右市場的影響力。萊坊(Knight Frank)與IHS Markit 的房價信心指數報告顯示,10月的整體房價信心指數已經從7月時的低點48.3來到現在的55.7 (超過中線50為樂觀),全國11個區域裡,有10個區域的居民認為過去一個月來,他們的房屋價值是上漲的。而對於未來12個月的房價增減,所有區域皆表示樂觀 (圖1.)。


海外不動產投資
圖1. 房價信心指數圖 (藍色為現況,紅色為對未來之信心) 
來源:Knight Frank & IHS Markit

IHS Markit的資深經濟學家Tim Moore表示,10月數據所帶給我們的訊息是:對英國房市的信心已經從今年夏天脫歐的震盪中復原,全國各區域都展示了他們強勁的回彈能力,房貸低利以及穩定的房貸取得度為英國房市在脫歐風暴中提供了避震器。


房價漲幅:倫敦以外一線大城表現最佳

英國房市研究機構Hometrack在最新房價指數報告中指出,2016年9月的英國房價與去年同期相比,平均有8.5%的漲幅 (表1.),原因為對房市的信心增加、房貸低利以及薪資的調漲。


英國不動產漲幅
表1. 英國房價漲幅 
來源: Hometrack

全國各地中,有11個城市在9月的房價表現比脫歐公投前還亮眼,這些城市多為區域性的大都市,包括:利物浦、曼徹斯特、卡地夫與伯明罕 (圖2.)。他們的優異表現可歸因於其房價與當地居民收入比例較為合理,以及原本價格相對較低。



海外不動產漲幅
圖2. 英國各大城市房價漲幅,2016年1月(橘色)與9月(黑色)比較
來源:Hometrack

房價漲幅表現較為疲軟的城市則包括劍橋、牛津、倫敦、亞伯丁,原因是其價格的相對不可親以及市場信心因素。過去一季,倫敦住宅房價漲幅為20個月來最低,只有0.9%,不同於以往每季上漲3%的水準。近期趨緩的漲勢仍未影響到倫敦全年的漲幅,目前仍為10%。Hometrack預估在2016年底之前,倫敦的漲幅會提升到5%左右。


參考資料:

UK Cities House Price Index September 2016, Hometrack
The Post-Brexit Roadmap Mid-Year Market Update, JLL
House Price Sentiment Index (HPSI) – October 2016, Knight Frank/ IHS Markit
‘Home sales slump amid a lack of property on the market.’ International Business Times UK


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