Sunday, 29 October 2017

中國19大、脫歐震動頻頻 倫敦房地產為何走熱?

中國十九大召開之際,倫敦金融城看好未來中國對英國房地產的投資趨勢。英國專家解密為何脫歐沒有動搖倫敦房地產熱?
英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前!從2008年金融危機開始,住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比,難怪中國一些投資者感嘆「英國房子怎麼這麼便宜!」

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裡,中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方,從著名的地標性摩天大樓,到新建的住宅或學生宿舍。不過,如同歐美投資者一樣,中國對英國地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏對國情了解、忽略細節而遭遇過各種問題,影響到資產收益。

過去一年,巨額國際資金湧入英國,在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國脫歐後不確定性,大手筆斥資英國?為什麼這些資金不是投向法蘭克福、巴黎、紐約、東京、香港或者其它國際大都市?今年,中國金融監管當局收緊海外匯款投資房產規定;英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞;為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場?為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際,倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資?全球最大之一的國際律師行Baker McKenzie以國際化運作聞名,現任國際貨幣基金組織總裁曾是這一律師事務所首位女老闆。近日,Baker McKenzie組織了一場別開生面的英國房地產研討會,吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)英國部執行總裁Stephen Pearson介紹說,預計目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中很大一部分來自於亞洲地區。前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士,反映出19大召開之際,不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者,都對投資英國,或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

Baker McKenzie的律師Lucy Zhu來自中國。她介紹說,英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國一帶一路政策和中國企業境內外投資合理布局的推進,英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。之所以說這場研討別開生面,不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家,還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素,將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結,讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

倫敦房地產
BBC調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於十年前!

數據會說話
參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒,其根本原因在於數據支持。世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)201710月中旬最新發佈的報告顯示,2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊,與去年同期相比增加64%。這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊,相當於2016年全年的總和。CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人Stephen Pearson介紹說:「我們預計,目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中,很大一部分來自於亞洲。」

20166月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚,留歐派首相辭職,正如留歐派在投票前警告的那樣,英鎊匯率應聲跳水下跌,英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但Baker McKenzie的合伙人、不動產部負責人Stephen Turner指出:「雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福,可是誰搬走了?」脫歐決定做出一年來,如果僅看英國各大報章,人們感覺政府似乎「風雨飄搖,朝不保昔」,而倫敦金融城的大金融機構似乎要大舉逃出。但倫敦的房價卻保持屹立不搖,不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌,反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福、紐約、東京或者香港呢?

透明的地產投資市場
投資者需要的是尋找一個安全的投資地,倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場,它不僅是對外國投資者持歡迎態度,有對私人資產嚴格保護的法律,也讓投資者充分了解其交易價值和風險,資金進入退出都有序可循,這個市場既適合長期價值投資,也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離,比如倫敦市場上產權年限不同的地產,使投資者有更多的選擇,一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望,但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發,有些地區房價下調,使市場重新平衡。很多亞洲的資金來自中港台地區,雖然說中國實行了新的海外資金匯款限制,但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少,特別是通過香港的投資資金量非常巨大。中國隨著經濟進一步增長,公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。


文章來源:BBC

Thursday, 12 October 2017

Victoria車站重建計畫:將成倫敦最熱鬧商業住宅區

victoria 車站

倫敦Victoria車站地區,一直以來在人們的印象中都是一個重要的辦公聚集區和倫敦最大的交通樞紐之一。然而,很長一段時間內,這裡過於錯綜複雜的交通網絡讓人著實摸不著頭腦。一度混亂的交通情況以及配套設施的缺乏,讓Victoria車站附近始終只能讓人卻步。

Victoria車站地理位置極其優越,是兩條地鐵線加一條鐵路線的交匯處,佔據著倫敦非常中心的位置,南臨泰晤士河,北靠Royal Parks公園。但發展至今,這裡仍然只是人們匆匆行程中的一個過路而已。作為交通樞紐的Victoria車站地區,公路主幹道交錯,在某種程度上降低了居住社區化的可能性,商鋪都集中在拐角的小路邊,餐廳、酒吧等娛樂設施也都無法在主幹道旁找到合適的位置。

作為政府職能部門的聚集區,這裡漸漸成為了一個遙不可及的存在。與此同時,因為交通網絡和辦公大樓的興建,這個區域的住宅供應量極其緊缺,與鄰近的PimlicoBelgravia地區相比,這裡的確不適合居住。

看中了Victoria地區發展的前景,優越的地理位置和便利的交通,價值22億英鎊,為期3年的城市重建計畫將在這裡展開!未來,這裡將是一個商業繁華,社區健全,吃喝玩樂應有盡有的地方!更多的住宅、商業配套等將在這裡建成,最終形成一個以交通樞紐為功能主題的居住社區。
英倫住宅區

政府職能部門開始慢慢遷出,取而代之的是更利於社區功能的商店、餐廳和酒吧。在這種動作之下,房地產開發商當然嗅到了商機,一些住宅開發商也慢慢進入到這個區域。未來,將打造成一個交通便利,坐落在倫敦黃金位置的住宅區。

然而,留給普通大眾的問題還有一個:這裡真的是一個適合安家的地方嗎?
這裡仍然是諸多辦公樓聚集的地區,冰冷的街道,只有小巷裡的零星咖啡店和餐廳能給人以溫暖的感覺。仔細去尋找,還是能在街頭巷尾找到像是The Other Place劇場這樣的好去處,但這些地方太少,以至於成為了被人們遺忘的角落。

當然,隨著重建計畫的進行,對於一些年輕的白領,和一些想要在中心城區購買一套房產的人來說,這裡的黃金位置還是充滿誘惑力的。另一個最敏感的問題,就是價格。僅僅是提到與世界上最貴的地區之一Belgravia鄰近,就知道價格肯定不會便宜了。

Belgravia屬於倫敦西敏市和肯辛頓切爾西區。該區以非常昂貴的住宅物業著稱,是世界上最富裕的地區之一。此區大部分由Grosvenor Group所有,被稱為Grosvenor Estate。目前該集團的繼承人是Hugh Grosvenor,那個一夜繼承83億英鎊的英國25歲年輕人,決定在倫敦建1500套出租房!

說到底,Victoria車站坐擁著SW1核心區的郵遞區號,與倫敦幾個最貴的住宅區相鄰,黃金位置的天然優勢不可忽視。而現在,以房產經紀公司Knight Frank的評價來說,這裡還算是性價比較高的區域。目前,該區域的Studio售價大約為52.5萬英鎊;正常小公寓售價為89.9萬英鎊起;三房和四房售價約150萬英鎊起。

總體來說,目前這個價格相比其他倫敦市中心來說,還沒有那麼昂貴。交通便捷度的確是房產價值的重要影響因素,但是類似Victoria車站這種大型的交通樞紐,因為承載的交通運輸量大太,所以反而對住宅的發展沒有太大的推動作用。22億英鎊湧入,直接推動了開發商在這一地區的投資,有了人氣,餐廳,酒吧,咖啡廳以及娛樂設施就會在此紮根,這些都會推動該地區房價的上漲。

來源:英倫房產圈