Thursday, 12 July 2018

如何最經濟實惠地圓子女的留學夢?以房養學完整投資分析

大紀元報導以房養學已經成為最新的投資趨勢,以房養學是一種嶄新的留學投資概念,指通過購置海外房產,利用房子的升值以及租金收入來補償部分或全部的留學費用,是20世紀最新穎的留學方式。
以房養學是一個針對留學生家庭的獨特投資模式,就是在孩子在上學期間,父母為子女購買一套當地的房產,既滿足住宿所需,又利用房產的增值以及額外的租金收入,達到抵充留學期間給費用的目的。不過,即使您沒有孩子,選擇在好學校/大學城附近買房也是個保險的選擇,因為英國學生公寓有限,靠近學校的地區學生對住房需求量非常大。因此學區房升值穩定、波動較小,無論將來是要出租還是出售,都絕對不愁買家或房客。

為什麼要選擇英國來以房養學?
首先,英國擁有世界頂尖的教育資源,是世界各地留學生的聚集地,以房養學中「學」的價值更明顯,相信家長們肯定在考慮以房養學時肯定會優先考慮選擇世界名校。
再者成熟穩健的英國房地產市場給投資者提供了難得的雙贏機會,即通過以房養學,留學生的住宿成本不但可大幅度的降低,而且穩定的投資回報(房租和資本增值)也是很可觀的。這樣投資者在從房地產投資中獲得資本增長的同時,資深的英式教育又會帶來無法計量的人力資本上的鑲金,這也是為什麼近年來大批來自中東,俄羅斯和亞洲的投資者湧入英國房地產市場的原因之一。
英國無論是商業潛力還是教育質量,都是第一選擇。越來越多的求學和求職者湧入倫敦和曼徹斯特,加上英國政府對發展商開發新樓宇的限制,在地少人多的大環境下,租賃業主導著英國的地產市場。穩定漸漲的租金流和穩定優質的政治經濟環境使得英國房產具有巨大的升值空間。另外,近年來由於英鎊的疲軟,就匯率優勢上來說,海外買家在英國置業節省了大量的資金。
英國是少有的擁有房地產投資優惠政策的國家,對於海外投資者來說,房產交易中所得到的利潤是不需要付資本增值稅的,這也是為什麼投資英國房地產比投資其他國家含金量高的原因。由此可見,無論是房產投資或是留學教育投資,因此選擇英國「以房養學」能夠為您實現投資回報的最大化。
另一方面,英國尤其是倫敦曼徹斯特的房價增值空間大,投資安全且穩定。據仲量聯行 (JLL) 分析指出2017 年至 2021 年,曼城平均房價將增長 28.2%,租價將增長 20.5%,是全英國增長幅度最高的,足見英國房市的堅挺與潛力,在英國購置房產的投資回報也是可想而知。

「以房養學」- 投資回報最大化
送兒女去海外留學讓他們能增廣見聞,擁有不一樣的燦爛人生已經成為不可擋的現代趨勢,英國因為一直奉行經典英式傳統教育,再加上天然學習英語的環境,成為大量留學生的首選。
但海外留學往往需要花費較國內升學更昂貴的生活成本,也帶給選擇送子女出國唸書的家庭沈重的經濟壓力和負擔,一般送子女留學開銷過百萬,達7成的海歸兒女用8年才能收回出國成本。且英國政府在今年3月份宣佈,2018年秋季開學後,英國大學每學年學費將提高至9500英鎊起,而國際學生每學年學費則提高至由20500英鎊起。
英國有太多實例顯示,在子女入學前做房產投資, 已購物業的未來增值收益和租金收益,能補貼子女的教育的經費,並且賺回很大的一部分的學費。除了學費上調,房租更是每年上漲。根據英國過往房產市場走勢數據統計,其房價平均每7年翻一倍,每年以平均10%的速度增長。
作為一個擁有悠久教育傳統和世界頂尖教育資源的國家,英國一直受到世界各地的留學生的追捧。而近些年來,前往英國留學的學生不但在人數上呈現出持續上升的局面,而且年齡也出現低齡化的趨勢。
雖然留學生年齡越來越低,家長投入也會相對增多,但總有一些機智的家長不僅讓孩子讀好書,在就讀過程中「一分錢沒花」,並且還能淨賺幾萬英鎊。

什麼是「以房養學」?
如果留學期間不買房,那麼留學期間的費用肯定是要由全家自掏腰包。如果採用以房養學的方式,留學期間的學費完全可以用房租來抵消,並且,留學結束後房產也可以出售或貼現,實現低成本甚至零成本留學!
以房養學最直接的優勢就是能夠部分甚至全部減免留學產生的費用負擔,從花錢租房轉為投資收益,不僅能夠省下留學期間的房屋租金,而且可以把多餘的房屋出租作為留學期間的生活費用。五都將為您實例講解如何從專業的投資角度去理解「以房養學」?
以在英國曼徹斯特市中心購買25萬英鎊一套2房公寓為例,講解以房養學的實際費用支出,並與普通留學方式的費用進行對比。幫助大家更直觀地瞭解以房養學的做法。假設:今在英國曼徹斯特以25萬英鎊買了一套2房公寓,其中1房自住、1房出租。
支出:
  • 購屋成本:25萬英鎊
  • 子女學費+生活費=2.5萬英鎊×4= 10萬英鎊 (此案例為1房自住,故無租金支出費用)


收入:
  • 租賃1房年租金總收入:每間625英鎊/×12月×4=3萬英鎊;
  • 4年後房價(依目前英鎊房價每年升值7.7%計算)30萬英鎊× (1.07%)複利4年=39.24萬英鎊


留學4年後,出售房產後的盈利狀況為:
留學費用

由上例可見,和「一般留學」方案在留學四年的時間需要支出約13萬英鎊相比,「以房養學」的方案,四年期間不僅不需要支出任何留學費用,四年後預估還能有1.63萬英鎊淨收入,。由上例顯示出「以房養學」不僅減少家庭支出(房產增值+租金收益=四年的留學費用),還有盈餘,一舉兩得。
P.S:為便於計算,上述案例在計算中省略了買房時的稅費和房產稅支出,實際操作過程中的數值計算可能略有出入,但無論如何,相比於傳統留學全部租房的方式,以房養學的方式還是能節省不少費用、甚至有很大投資前景的,而且長期持有(案例中只以4年計算)可享受房產增值帶來的回報。

英國留學有3個關鍵的時間節點
(A)  中小學階段
根據英國房地產行業的歷史變現,我們建議陪孩子到英國就讀中小學的家長,購買自住型房產,即是安全、宜居、生活便利、交通便捷區域的房產,這比長期租房要劃算很多,而且英國房產的保值性比較高。
        若孩子就讀的學校在大城市,建議在城市中心或熱門城鎮的通勤圈範圍內購買房產,這類房產屬於自住同時兼顧投資型的房產,出租比較容易,而且升值比較快。
        除此之外,還有投資類房產,曼城等大城市的市中心附近具有升值潛力區域的房產就是投資類房產,房價按年的漲幅能把孩子的所有學費都賺回來,達至以房養學的成效。
(B)   就讀A-level階段
兒女唸A-level2年是投資房產的過渡期,除非是在英國大城市的黃金地段,不然不建議買學校周邊的房子。反而比較建議家長直接在孩子未來可能就讀大學的城市購買房產,如此一來兒女上大學時房子既能自住又能出租,是一項非常穩健的投資。
C)大學及以後階段
要是子女讀本科或研究生,在英國居住3-5年甚至更長的時間,都會建議直接購房——一來房租不便宜,二來在英國通常房租租金可以支付買下同樣房子並按揭月供還款;購入的樓房可以同時兼顧自住和出租的功能。
        考慮到孩子將來有可能在留英工作,建議家長把眼光放長遠,購買子女將來有機會就業的城市的物業,通常國際畢業生都會在英國的大城市上班。
        總的來說,自住型房子看重宜居性,投資型房子側重於升值的潛質,不論買哪種類別的房子,最重要的考量因素都是:地理位置。

跳出誤區,把「以房養學」簡單化
以房養學的理念是正確的,但五都的建議是要把這個投資想的簡單一點。舉個例子,某個人是2002年從英國研究生畢業,然後就回國發展,但他自己的英國房產是2011年才配置的。「以房養學」根本上還是一種投資,重點是如何借助其他資產的收益來平衡孩子讀書所需的開銷。因此,哪個城市房產的收益更好,更穩定,才是評定是否要在此配置資產的一個關鍵因素。
一些家長計劃送孩子到英國讀書,但孩子的學校並不一定就在倫敦或是曼徹斯特。但許多家長會習慣把孩子讀書和投資這兩個問題一起考慮,比如孩子是在約克讀書,很多家長會認為應該在約克買房投資。但從投資角度考慮,這個選擇並不理想。舉個很簡單的例子進行對比,假設一個孩子考上了交通大學,那麼家長就一定要去交通大學投資房產嗎?
一些城市雖然擁有出色的大學,但並不意味著這個城市的房產市場同樣值得投資。把投資和孩子的學校綁定在一起的思路並不可取,因為一些非一線城市房產的資本增值空間有限。所以,無論孩子在什麼城市讀書,投資還是應該著眼於城市的發展。
還有一些家長認為,孩子在哪個國家唸書就應該去哪個國家購屋,比如說孩子在泰國讀書,很多家長可能認為沒必要去英國買房子,但這其實也是一個錯誤的觀念。因為在哪裡留學和在哪裡投資之間並沒有必然相關性,唯一要注意的就是,讓學生家長們找到最安全,最穩定的一個境外房產投資項目。英國則是一個綜合了所有考量因素後,最適合房產投資的國家。
另外一些家長會認為,我的孩子可能只在英國讀個研究生,如果為此在英國買個房子,孩子畢業回國之後怎麼辦?其實這是沒什麼影響的,建議各位家長把買房子作為一種形式的理財。只不過房產是一個需要中長期持有的投資。所以,無論孩子是將要去留學,還是已經在留學,或者是已經學成歸來,都是可以考慮的。
所以建議學生家長大可不必想的太多。比如一些金融產品投資,股票或者基金,客戶在投入資金之後根本不會知道錢到底是怎麼用的,而房產投資則更明確,客戶可以知道自己買的是什麼位置,什麼項目,因此五都對於家長的投資建議是,不用太過依賴孩子的求學狀態,把投資看的更簡單一些。

「以房養學」的三大優勢
        省租金 既節省留學期間的租金費用,又給孩子創造更好學習環境;
        補貼費用 投資房產所產生的穩定租金收益,可補貼孩子日常開支;
        長遠投資回報 國外房市較為穩健,中長期持有,投資回報很可觀。

哪些房子更適合「以房養學」
        價位不要過高,25萬-60萬英鎊的價格較為適中。持有成本相對較低,抗風險能力較強。
        選擇臨近大學的學區房,有龐大的學生需求群體,易出租,並且交通購物便利,升值潛力大。
        選擇緊湊的公寓型項目,物業完善,同時也方便出租另外的房間。

五都「以房養學」投資建議
 「以房養學」能最大限度地為孩子的留學生活和家庭的理財投資提供一定保障,帶來可觀收益,不過作為一種投資行為,必然存在一定風險,為此,五都提醒投資時需要格外留心幾個方面:
        切忌盲目跟風
投資前需分析個人及家庭的資產配置是否適合「以房養學」的操作,畢竟房產的收益不是一朝一夕就能獲得「回吐」的。對於大部分留學家庭來說,在海外購買通常要以貸款方式實現,首付資金不少。如果僅僅是安排孩子留學已經動用到家庭大部分的儲備基金,建議慎重考慮海外投資。
        優選房子地段
房子的位置直接決定了其升值潛力和出租轉手的難易。建議選擇海外大城市或學校較集中地區域。
        留意市場匯率
瞅准適當的時機進行投資,利用匯率槓桿來實現投資收益的最大化也很重要,尤其現在英鎊處於低點,更是投資的最好時機。
        選擇可信賴的機構
「以房養學」作為投資理財新概念,也不可避免地存在一定風險,而大部分購房者對海外投資置業操作並不熟悉,所以建議學生家長應通過五都專業英國海外置產,諮詢我們經驗豐富的顧問團,盡可能詳細地瞭解投資信息,以達投資最大化的利益。

本文由五都海外置業撰寫

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