Friday, 26 April 2019

選對工作不如選對房 什麼房子讓你躺著比上班賺更多?

整體的英國房市在這幾年的脫歐進程中,漲幅趨緩,但長期來看,房產穩定可觀的收益依舊表現出色,買房投資在對的區域,竟勝過辛苦上班所賺到的錢。

根據英國統計局最新的數據顯示,截至20192月的過去一年,英國平均房價上漲了0.6%,為 £ 226,234

英國房地產
(圖:英國各區的平均房價)

英國房地產
(圖:英國整體的平均房價)

其中,又以倫敦地區的房價漲幅勝於英格蘭其他區域,若以買房投資的角度來看,這也證實為何國際投資家或是富豪如此中意倫敦置產的選擇-- 「穩健、持續上漲!」。

英國規模最大的貸款機構Halifax在年度統計的數據裡發現:英國不少區域的房價增長遠超過工資收入,差距最大的區域座落在倫敦西南邊,以傳統富裕的住宅為特色的Richmond-Upon-Thames為例,過去兩年裡,這區的房價與薪資差距高達 £ 55,482,第二位順位則是漢普郡的首府Winchester,差距為 £45,016。 

英國不動產

英國房地產

(圖:2016 - 2018房價收入與工資差異數值)

Halifax的總經理Russell Galley為此表示:「 儘管房價增值放緩並不受房東歡迎,但差距縮小的情形確實也減緩買房者的負擔,而原本的房東也更有機會換更好、更大的房子,甚至年輕人也可以在出社會不久後,立即買下人生的第一套房。」

英國房地產
圖:2014-2018房價增長與工資差異最大的10個地區)


房價增長超過工資的地區主要在倫敦和英格蘭東南部地區,若追朔5年的統計數據,房價增長和工資之間差距最大則落於英格蘭東部的Three Rivers,高達£ 88,281 ; Haringey 此區的差異也不遑多讓,高達 £ 72,091

有趣的是,入榜的十名城鎮,位於倫敦就佔了四座,分別為Waltham ForestBrentHaringeyHackney,其中又以Haringey的投資優勢備受矚目。此區位於倫敦北三區,受益於政府主導的都市更新計畫,現在有了新地鐵站(Tottenham Hale Station)、火車與公車的加持,只要10分鐘就可到達倫敦的國王十字車站,對於通勤族十分友善。

此外,英國鐵路公司近年主推的Crossrail 2建設,也在北倫敦線路上確定的了此區的站點,在Crossrail 2發展看好的前提下,許多研究機構都將Haringey視為最佳投資新據點。四大事務所之一的KPMG 報告預計,Crossrail 2 將為倫敦帶來不低於1,020億英鎊的經濟收益,包括推動沿線站點的經濟,與創造近20萬個工作機會

由表格得知,Haringey近五年內房價增長了 £ 196,077,也代表平均每年增長£ 39,215,期成長價值完全凌駕平均英國人工資每年增長的1,000-2,000鎊,顯見,若以投資倫敦樓房,選定這幾區確實在收益面上蘊藏更樂觀的結果,加上房價漲幅的程度遠高於工資漲幅,因此投對地區,光靠房子的漲幅與收益,確實高於辛苦工作賺的錢。

Monday, 15 April 2019

高潛力倫敦投資盤 - Tottenham 年增20%房產價值

全球房地產的資金流向,一直是投資家與國際商業集團重視的指標,而身為世界經濟金融中心之一的倫敦,其地位從不被歐洲其他首都取代。
Real Capital Analytics指出,2017 Q42018 Q3裡,英國房地產的投資金額為680 億歐元,成為歐洲地區房地產投資最高的國家;精明投資家如李嘉誠、巴菲特,也在脫歐公投後的兩年內,相繼進入倫敦房地產市場,巴菲特甚至和英國合夥方簽署協議設立倫敦地產機構,認為脫歐入市即是買低賣高最佳契機;  BBC 報導,2018年,韓國看好英國經濟的發展性,挹注比中國投入英國市場多倍的資金於商業地產市場,欲透過房地產穩健且低風險的投資,帶動國內的經濟景氣。
值得一提,美國科技公司如AppleGoogleFacebook相繼在倫敦建立歐洲總部,毫不猶豫駐守倫敦CBD,國際資金流向與經濟策略,再再證實英國房地產投資,仍是全國資金追捧的對象。



英國房地產
(Real Capital Analytics2017  Q4-2018 年 Q3,英國吸納的房地產投資金額是歐洲最高)


海外置產

(Real Capital Analytics:2017 年 Q4-2018 年 Q3,倫敦的經濟市場為歐洲最熱絡的城市)   
集結房市透明度高、制度嚴明且穩健投報,英國房產一直吸引海內外人士的投資目光, 加上英國金融、科技、媒體、學術、觀光產業的成熟發展,數十年來人口紅利佳,更讓出租市場成熟且熱絡。 綜觀倫敦各區位的房市發展,Tottenham Hale 的增值幅度可說是投資的潛力股!
Tottenham Hale位於倫敦北三區,區內有寧靜的自然保護區,是倫敦最多元和活力的地區之一。根據CBRE美國商業不動服務公司)數據顯示,2018 年,Tottenham Hale房地產價格在年間上漲了68% ; Homes & Property 也有數據顯示,對年輕的倫敦首購家庭而言,Tottenham Hale是最實惠的都市更新區。 
英國投資不動產  
CBRE數據顯示:2018 年,Tottenham Hale房地產價格在 5 年間上漲了 68%
 
倫敦房價漲幅黑馬區- Tottenham Hale

1. 十億政府主導重劃區 

2010 年政府花費10 億英鎊為Tottenham 量身打造「High Road West」計劃,使得這一地區正朝現代化商業中心的目標快速發展。預計2025 年,該地區將新增10,000 所住宅和5,000 個就業崗位,並建有大型商圈、完善公共建設,打造一座便利、新穎且舒適的社區環境。


海外投資
  

2. 足球效應

Tottenham Hale熱刺足球俱樂部更是該地區的一大亮點。
政府億英鎊投入體育館的建設同樣能創造大量就業崗位和房價。
熱刺隊的新球場將於2018 12 月開放新體育場周圍的房價在過去12 個月內增長了 8.6%。而倫敦交通局(TfL)為了足球熱、足球觀光,挹注超過 1 億英鎊建造了新的地鐵,並增加了鐵路服務的頻率,大大縮減了到市中心的時間,十分鐘車程就可到國王十字車站(King’s  Cross  Station)。 

倫敦置產

3、育有歐洲最大保育濕地

Tottenham Hale臨近歐洲最大都市濕地——WalthamstowWalthamstow濕地佔地211公頃,擁有13英里的行人和自行車道, 10個水庫以及8個小島以及倫敦最大的蒼鷺巢,不管是散步,騎自行車、水上運動、抑或觀鳥,這裡的綠地與生態園區都提供居 民田園詩般的環境,為城市生活帶來戶外活動,無不吸引家庭的入住。



4.  Crossrail 2 加持交通便利性
  

作為Crossrail 2在北倫敦線路上已經確定的站點,Tottenham Hale未來不僅會擁有更完善的通勤能力,且周邊的租金和房價都將錄得超過倫敦平均值的額外增長。
截至 2018 年,Crossrail 1 站附近的房價繼續保持兩位數的增長,根據畢馬威(KPMG)的報告預測,Crossrail 2將為倫敦帶來不低於1020億英鎊的經濟收益,包括推動沿線站點的經濟、創造近20萬新的工作崗位等。


英國投資置產



因此,Totteham Hale區的房產增值性可說是潛力無限,除了受益於政府主導的重劃區策略,其社區的完善性不在話下,搭配雙鐵共構、Crossrail2 的交通優勢,居民能輕鬆地、便利地往返市中心,而生態園區的綠意,更能讓工作者、家庭脫離塵世喧囂的享受恬靜生活,擁有Totteham Hale區的房屋,可說是自助、出租,兩相宜!



英國房地產 

Foxtons 數據顯示,房地產價格在短短一年內(2017-2018)增長了 21.62%。更重要的是,數據還顯示該區平均價格比倫敦平均價格低了 29.6%,仍留下了很大的增長空間。
  

海外房地產

2018  7 月,Tottenham 地區租金受益率上漲 4.5%, 而所在區域Haringey的近一年房屋租金
增幅高達9.5%,平均房租金為£1,700 /月,此數據再再預期了該區建案的租金投報。
Tottenham 指標投資建案:Hale Works 托頓河景苑

英國買房

倫敦河畔捷運精品宅 Hale Works 托頓和景苑,首付新台幣168萬起。
< 房地產價格5年間上漲了68%,Totteham Hale區的租金回報,全倫敦最好4.5% >

- 緊鄰歐洲最大都市自然保護區(緊鄰Paddocks自然公園、Walthamstow保育溼地)綠意充沛,享受自然悠閒環境。

英國房地產

- 32層高摩天大樓,倫敦北三區第一地標

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- 步行3分鐘到車站,坐車10分鐘到倫敦Zone 18分鐘 到熱刺足球俱樂部的體育場  

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- 氣派的接待大堂、 24小時禮賓服務、自行車存放處、11樓空中花園/休閒空間

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- 入住即為您配好廚房、全套浴設備

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