Wednesday, 29 April 2020

曼徹斯特重點區域介紹

認識了曼徹斯特整體發展及房地產,接著讓我們一起來看看曼城內部的各個區域位址,認識其中不同的特色吧。一般來說,M60公路所環繞的區域,即是通常所指稱的大曼徹斯特區域(Greater Manchester),而從地圖上來看,曼城大道(Mancunian Way)的內圈則是市中心。以下針對曼城幾個重點區域加以介紹說明:

Piccadilly Station

曼徹斯特皮卡迪利車站
皮卡迪利車站(Piccadilly Station)自西元1842年啟用,每年乘客數超過2000萬人以上,是曼城市內最大的樞紐車站,不僅是列車總站,亦是物流中心。在1880年代,位於 Manchester London Road 底下的工廠倉庫,可以說是當時世界上最繁忙的地區之一。從前的拱型地下空間,如今則改建為輕軌電車(Manchester Metrolink)車站使用。 Piccadilly Station 周邊由於歷史因素,附近工廠多,傳統上並非宜居之地。若是以倫敦而言,對整個曼城區域可以說是類似 Kings Road 的角色定位,作為交通總站連接著英國各大城市,包含倫敦(London)、利物浦(Liverpool)、雪菲爾(Sheffield)、伯明罕(Birmingham)及愛丁堡(Edinburgh)等等。曼城市政廳更規劃未來的皮卡迪利車站將結合火車、輕軌與高鐵,使其交通運轉更為方便。

Deansgate

曼徹斯特房地產
在曼徹斯特西南邊,由羅馬人建城,位於M3南邊、M15北邊的丁斯蓋特(Deansgate)為曼城著名的富人區。Deansgate 同時也是一條曼城市中心的街道名字,是該城最長的街道,一路從北邊的維多利亞街(Victoria Street)與曼徹斯特座堂(Manchester Cathedral)向南延伸到丁斯蓋特火車站(Deansgate railway station)。運河經整治後,街景極佳、區域宜人。維多利亞時代新哥德建築風格的約翰萊倫圖書館(John Rylands Library)亦坐落於此區,隸屬於曼徹斯特大學,有「最美麗的圖書館」之譽。外觀古典神秘如古堡,中世紀手稿與蝕刻印刷收藏極豐,建築本身即為英國一級保護建築。
Deansgate 周邊除了文化氣息濃厚、交通發達,生活機能也十分便利,商家林立。其中包含曼徹斯特市區最大的商場安黛爾購物中心(Arndale Centre),範圍極廣並與市政廳市集相接,匯集各大品牌旗艦店,是曼城最為時尚熱鬧的指標之地。

Salford

索爾福德碼頭
說到索爾福德區(Salford),可以說是近年來因為城市重建計畫受到最大影響的地區之一。約莫20年前,索爾福德碼頭(Salford Quays)一帶幾乎是荒蕪一片,卻與倫敦的金絲雀碼頭(Canary wharf)有相似的歷史,一樣在政府的規劃下重新發展,向世人展現了不同的面貌。此地以英國媒體城(MediaCityUK)開展城市重建計畫(relocation),主要由四棟建築物所構成,包括:Quay House(主要由BBC承租)、Bridge House、Dock House 與 Orange(目前由ITV進駐)。 MediaCityUK 吸引大量創意科技企業及主流媒體機構進駐,其中最具代表性莫過於英國廣播公司(BBC)將總部從倫敦遷移進入 MediaCityUK ,也因此引發產業群聚效應,像是英國獨立電視台(Independent Television, ITV)等媒體大家也隨之遷入 Salford 地區。媒體城內含大量高端建築,部分價格甚至與曼城市中心相當。

Spinningfields

曼徹斯特金融中心
索爾福德區(Salford)的興起與金絲雀碼頭(Canary wharf)發展歷史相似,而斯賓菲爾斯(Spinningfields)則是在今天於曼城的地位等同於倫敦的金絲雀碼頭,被譽為北方的金絲雀碼頭,也就是整個曼徹斯特地區的金融中心。世界級大銀行多於此設立英國北方總部,如滙豐(HSBC)、蘇格蘭皇家銀行(The Royal Bank of Scotland Group PLC, RBS)與巴克萊銀行(Barclays)等,整體貢獻佔曼城GDP約30%至60%;此外, Spinningfields 亦吸引英國知名DWF律師事務所、普華永道(PwC)、德勤(Deloitte )、正大(Grant Thornton)等會計大行等公司接連進駐。此區不僅是熱鬧蓬勃的金融中心,因應聚集人群而衍生的種種娛樂及購物需求, Spinningfields 也不乏大量國際高級服裝品牌、高級餐廳及雞尾酒吧。若想找尋附近文化氣息濃厚的去處,可選擇具維多利亞時期建築特色的曼徹斯特歌劇院(Manchester Opera House),定期演出音樂劇或芭蕾舞蹈表演;而人民歷史博物館(People’s History Museum)則為二級古蹟建築,收藏英國工人階級民主史料,可一探英國近兩百年來民主歷史軌跡。

N.O.M.A.

英國房地產
曼徹斯特市中心偏北的區域諾馬(N.O.M.A.),是商業與娛樂產業發展區。區內最著名的特色現代建築,要屬高品集團 (The Co-operative Group)總部所在的辦公大樓天使廣場(One Angel Square),以其獨特的建築造型和漂亮的玻璃帷幕聞名。再向北走一些,則是港交所上市公司遠東發展集團(Far East Consortium)針對曼徹斯特投資10億英鎊,開發 Northern Gateway 的一項超大型房地產計畫。大規模且具計畫性的發展,預計將會拓展曼城的市中心範圍,集中各大企業投資,吸引青壯人口移入。此地發展方向致力於打造曼徹斯特科技城(Tech City),除了現代化辦公大樓,亦有不少老倉庫與紅磚房,形成北方文青區。

教育與展望

整題而言,曼城近年發展,奠基在過去工業革命的歷史人文,卻一甩曾經的風華退去的工業城形象,在政府大力支持下朝向新興科技城發展。此外,在高等教育方面,曼徹斯特最知名的三所大學分別為:曼徹斯特大學(The University of Manchester, UoM)、曼徹斯特都會大學(Manchester Metropolitan University, MMU)與索爾福德大學(University of Salford)。據統計,約有60%至曼城接受高等教育的學生,在畢業之後會選擇留在當地發展。整體而言,曼徹斯特人口的平均年齡大約落在36、37歲,是相當年輕且充滿活力的城市,近年的各項建設發展更顯出曼城的潛力無窮。

Monday, 20 April 2020

曼徹斯特為什麼重要?北方經濟引擎計畫 Northern Powerhouse

曼城優勢

由政府扶持的北方經濟引擎計畫(Northern Powerhouse)之所以選擇在曼徹斯特(Manchester),有很大一部分原因是由於政府希望均衡英國的區域發展。舉例而言,一提到美國,會聯想到的城市除了紐約,還有洛杉磯、芝加哥與休士頓等大城;同樣的,說到德國,人們可能會聯想到柏林、漢堡、法蘭克福和慕尼黑等等。但回過頭想想,那麼英國呢?對許多人而言,往往直覺第一印象仍是只有倫敦。
倫敦在英國與世界的重要性無庸置疑,但也因為倫敦的地位,長久以來卻造成過度集中資源的現象。於是英國政府決定在倫敦之外,另尋一地集中發展,希望開發具有一定規模的城市作為備用首都。而在英國次主要的城市之中,伯明罕伯明罕(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)與雪菲爾(Sheffield)等次要城市都具有一定潛力,為何最後由曼徹斯特脫穎而出?
比較之下,雪菲爾的整體發展不及曼城,而伯明罕地理位置距離倫敦僅需一小時車程,若要作為另一規劃發展區,並不適宜做為新的聚集地。因距離倫敦過近,可能無法抵抗國際城市的龐大人口拉力。而曼徹斯特雀屏中選的原因由此可見一斑,絕佳的地理位置,加上與倫敦的距離適中,既可以保持自己的吸力,對外飛往歐陸各大城市如巴黎、阿姆斯特丹,法蘭克福等,亦皆在其兩小時交通半徑內;而作為具有工業革命背景的大城市,無論是其歷史意義、文化、地理皆在在凸顯了曼徹斯特的特殊之處。也因此英國進行城市的策略計畫,對曼城的重視展現了保守黨政府想開拓英國北方的決心。
曼徹斯特 房地產

交通與基礎建設

綜合以上因素,英國政府致力推動「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)計劃。其中交通建設方面,主要發展部分有「北方引擎線(Northern Powerhouse Rail, NPR)與第二條高速鐵路(HS2),這也將成為英國百年多以來第一條新建南北向鐵路。透過第二條高速鐵路 HS2 計畫,英國政府斥資1000億英鎊,讓倫敦與曼徹斯特之間往返交通車程可望從2小時縮短成1.5小時。此外,耗資3.8億英鎊升級的倫敦往新堡中央車站(Newcastle A1(M))交通升級計劃,將使通行時間降低20%,預期帶來10億的經濟效益。
曼徹斯特的捷運系統(Manchester Metrolink)是將既有的鐵路加以整合,以路面電車類似輕軌的形式運行,是英國除首都倫敦唯一分區收費的城市。而為了舒緩大曼徹斯特地區(Greater Manchester)M60公路壅塞情形,將安裝「智能高速公路」(smart motorways),以及新增機場連絡道路。另外曼徹斯特航空城(Manchester Airport City)亦是一大著重發展方向,英國政府期望將曼徹斯特的交通規劃得更加完善。以歐洲情形為例,地處咽喉的阿姆斯特丹擁有絕佳地理優勢,因此成為歐陸對外貿易的關鍵大城。而曼城之於英國,就好比阿姆斯特丹之於歐陸,建設曼徹斯特成為航空運出對外的出入口,規劃以物流倉儲、製造為重點的區域,將進一步連結曼城與全球各貿易大城。
曼城房地產

科技金融產業發展

除了M60公路安裝「智能高速公路」(smart motorways),北方經濟引擎計劃更著重改善市內基礎建設,如斥資6.5億英鎊發展媒體及創意產業商業區,「港區再造計畫」,曼徹斯特境內的基礎建設、交通和產業都有嶄新的突破,如英國媒體城(MediaCityUK),同時也是英國廣播公司(British Broadcasting Corporation, BBC)選定的新總部位址。身為英國第二大金融與科技中心,曼徹斯特在企業招商與硬體建設下,廣納眾多新創企業家與各界菁英。
各項基礎建設修建,單是公路與機場聯外道路改善,減少交通壅塞,便將增加超過5,000個工作機會,並估計帶動價值25億英鎊的區域經濟成長。北方經濟引擎計劃(Northern Powerhouse)大規模投資曼徹斯特及利物浦地區,涵蓋西北英格蘭、東北英格蘭和約克郡-亨伯(Yorkshire and the Humber)各城鎮,預計將吸引大量投資者、年輕族群及白領階級。曼城人口增長速度是房屋新建速度的15倍,在房市的供需失衡下,租屋市場極具投資價值,其房產潛力更成為不少海外投資者的鎖定焦點。

Tuesday, 14 April 2020

英國留學生必備技能|教育篇|英國中學學制及選校

英國留學
您是否在考慮送孩子到英國留學呢?英國的教育環境,可以培養孩子品德教育、獨立思考、領導能力、分析能力、判斷能力、提升外語能力以及開闊國際視野。提早了解英國留學的資訊,即能為孩子的未來提早做準備。以下將為您介紹選擇英國中學的優勢、英國學制和台灣學制的差別、英國寄宿學校類型、寄宿學校花費和英國中學排名等,對英國留學資訊有興趣的人絕對不能錯過。

選擇英國中學的優勢

  1. 教學品質聞名世界
    英國教育資源充足、經歷數百年的完善擁有世界公認最高教學品質和資源,因此接受英國教育,一般來說都是未來踏進名校的墊腳石。據統計,英國正規的寄宿中學擁有95%以上大學升學率的保證,多數畢業生均是進入世界頂尖的大學例如牛津和劍橋大學,英國羅素集團名校、美國常春藤名校等。
  2. 選課內容豐富
    在英國就學除了學習必修科目外,英國私校同時也提供多面向的課外活動,包括游泳、爬山、滑雪、戲劇、馬術、音樂、藝術設計等選修課程,激發學生其他的專長和興趣。在選擇考科上,學生也有極大的空間和彈性,以GCSE(英國10年級和11年級的學習課程)為例,除了數學、英文、科學(化學、物理、生物)及一門語言課程(通常國際生除外),學生可以依據其特質和未來發展方向選擇學科,例如經濟學、歷史、商業研究、哲學、心理學、藝術與設計、戲劇、宗教學等,可以說英國學科是相當多樣化。
  3. 自主生活和外語能力的提升
    申請英國高中需要年滿14歲,對於國際學生第一次離開父母到一個陌生的國家讀書來說,他們需要慢慢培養成自己獨立思考問題和解決問題的能力,加上英國留學能提供一個純正的英語學習環境,生活上一切以英語來溝通,對於學生的外語能力絕對會是一大進步。

英國學制和台灣學制的差別

台灣英國學制
介紹完英國留學的優勢後,這邊要來向大家簡單說明英國和台灣學制的差別。
英國義務教育為5-16歲,為期11年。一般英國孩子在5歲進入小學就讀,11歲開始進入中學,至16歲完成義務教育。國際學生通常因費用考量,大多數選擇高中才出國。對進入英國接受中等教育的國際學生來說,讀完11年級的GCSE(相對於台灣年齡15歲)並通過考試後,接著才能申請A-Level(GCE Advanced Levels)或是IB(International Baccalaureate),而GCSE的成績是考A-Level前的參考依據。學生在結束12年級時會拿到A-Level(AS)或是IB第一年的成績,在13年級一開學的時候用該成績申請大學拿到有條件入取。有條件入取是大學以第一年的成績來衡量您是否達到申請該大學的水平,且要求您13年級考完A-Level的考試後,總成績必須符合有條件入取通知書上得條件才算是成功入取該大學。
gcse

GCSE是什麼?

普通中等教育證書(GCSE)是大多數英國學生在義務教育結束時通常採用的資格證書。通常需要兩年時間才能在16歲時參加期末考試。學生必須在GCSE級別修習必修科目如數學,英語和科學,另外再選擇4或5個選修科目。2018年,GCSE進行了改革,與舊有的A*(最高)到G等級相比,新的評分系統將對學生進行1至9分,其中9級為最高分,1級為最低分。

A-level是什麼?

它是取得「普通教育高級程度證書」的考試名稱,其課程為期兩年,適合具備良好 GCSE (至少5科C級以上的成績)或同等成績的學生修讀。學生須選修3至4門與將來大學要申請科系相關的A-level學科,例如申請醫學院通常要具備數學、生物及化學的A-level成績。說穿了,A-level考試成績就是作為申請大學的依據。
以下為台灣和英國學制差別的對照表
台灣英國學制對照表

英國寄宿學校類型

英國寄宿學校
了解學制的差別後,接下來要考量的是住宿方面。一般來說,國際學生只能就讀私立學校,而私立學校分為走讀、寄宿學校。其中選擇走讀的私立學校必須選擇可以為走讀的國際生提供簽證的學校,因很多學校只能提供簽證給住宿的國際生。選擇走讀的最重要的條件是擁有寄宿家庭當孩子的監護人的同時提供住宿的地方。必須符合這些條件才可申請走讀的私立學校,但是一般自主能力不夠好的學生並不建議就讀走讀的學校。
寄宿學校(Boarding School)的優點是培養學生團體生活的能力。英國寄宿中學的類型有兩種,一為傳統型私立寄宿中學,通常為貴族學校;二為國際型獨立第六級學院(Independent Sixth Form College),此類型比較像為了未來進入英國大學名校的私立高中衝刺班,它著重在衝刺A-level考試多於其他全人教育。傳統型私立寄宿中學又分為強制寄宿及可走讀的學校,主要是針對當地的學生。大部分的學校不強制當地的學生寄宿,但是貴族學校例如:伊頓公學、哈羅公學、威斯敏斯特公學等是要求全寄宿的,也就是說,只有放假的時間學校才允許回家。平常週末學校都會有活動是學生必須參與的,學生不允許回家且家長除了必要的緊急情況也是不允許到學校來見孩子的。

傳統型私立寄宿中學

英國有超過2,500所的私立寄宿中學,一般接受7至18歲海內外學生的申請就讀,所有的學校均提供現代化的教學方式與最新穎的教學設備,同時將傳統的英國風範授予學生。寄宿中學除了提供中學教育、高級中學教育,還有國際高中畢業考試課程等。
英國傳統私立寄宿中學通常位於寧靜的鄉間,校園佔地遼闊,設施較公立學校更為完善。學生住在校園裡,生活上強調紀律訓練,注重學生的德、智、體、群、美五育的均衡發展,激發學生的潛能並引導其個性發展。未滿18歲的國際學生到英國就讀必須有監護人,負責安排學生假期間的住宿,簽文件以及代替表家長與學校溝通學生的學業表現,一般是需要在出國前家長為學生找尋監護人,有些學校則有合作的機構,可為學生分配監護人。

國際型獨立第六級學院

英國的獨立第六級學院以招收15至16歲以上的學生為主,開設GCSE、A-level 和大學先修班,採小班制教學,學生可獲得更多個別的指導及協助。這類型的學校規模較小,在生活上給予學生較多的自由,鼓勵學生獨立自主學習並以升學為導向。其教師有教授國際學生的經驗,能讓國際學生迅速適應英國生活,減低以非英語為 母語的學生在課業上的壓力,並在短時間內取得好成績,進而順利進入英國的頂尖大學。

寄宿學校的住宿選擇和花費

關於寄宿學校的住宿制度,學生可以依照需求選擇全寄宿、半寄宿(住宿或通勤下上學)或是五日寄宿(週末回家)。學校宿舍會依據年齡來決定同房人數,通常16歲以下的學生大多為雙人房或三人房,16歲以上的學生則可享有單人房的權利。每一棟宿舍皆有一位舍監負責管理監督學生的日常生活作息,舍監通常會是在該校任教的老師,因此,學生若對白天上課內容有問題或是不懂的地方,可以利用每日晚自習時間向老師請教。
另外,部分學院的住宿環境是以寄宿家庭為主,一方面可讓來自海外的學生多一個練習英文的環境,另一方面,寄宿家庭一般說來比學校宿舍來得舒適,較適合16歲以上較為獨立的學生。所有住在寄宿家庭的學生都會有自己的房間與書桌,並提供早晚兩餐。所有的寄宿家庭都是經過學校事先的周全審核之後才會提供 給學生居住,學校亦會與寄宿家庭保持密切的聯繫,以確保學生享有乾淨舒適的生活環境。
至於花費的部分,英國中學收費方式通常以學期為單位。一年為三學期,而中學寄宿生每一學期的學費約為£8,500至£12,500不等,此項費用包括一學期的學費、住宿費及三餐伙食費。另外需要注意的是,若家長沒有要一起前來英國,還需另外負擔監護人費用,也就是剛剛提到的監護人的費用是不包含在學費裡的而外費用。

英國中學排名

英國學校排名
最後關於選校,可以參考往年英國中學的排名,來替孩子選擇一間最適合孩子學習環境的學校。這部分的資訊可以參照我們之前跟大家分享過「英國公私立百強中學火熱出爐,最強學區在哪裡?」的文章。最後,希望本文章對想送孩子到英國留學的家長們能有所幫助,想知道更多資訊,還請多關注我們持續發布的文章喔!

近期活動

線上英國教育講座
英商首都集團將於4/23(四)7:30pm 舉行「英國如何培育『菁英』 線上講座 」,本次活動專為正處「幼稚園或國小」階段的孩童家長們設,將替您深入探討英國國中、國小的作育英才之道!
舉凡「英國公私立學校之區分」、「國中&國小的教學方式&課程大綱」、「收取海外小留學生的學校介紹」等主題。非常歡迎家長們一同參與,亦歡迎與我們的教育顧問Judy Huseh暢談英國教育。
《英國如何培育菁英?(Part I 國中小階段)》
• 時間:4/23(四)7:30 pm
• 主講人:Judy Huseh
• 講座內容
o 英國公立學校 v.s. 私立學校
o 英國私立學校 v.s.貴族學校
o 英國國中小的教學方式&課綱
o 海外小留學生該如何選校?
o 曾為海外小留學生的Case Study

Friday, 10 April 2020

許可證種類:合租房(HMO)許可證原來不只一種?


英國租房注意事項
上一篇文章介紹了合租房許可證,這次讓我們更進一步來了解合租房(HMO)許可證的種類吧。因近年來的市場波動,傳統租賃模式的獲利較不如以往。相比之下,合租房雖然具有一定的申請門檻,卻具有較高的租金回報率,能擴展以租養房(Buy-to-Let)的傳統投資組合,使其更具多樣性。不過如同其他投資工具,合租房同樣有其需多加留意的風險,若違反法律規定將面臨巨額罰款,因此相關業主與仲介須特別留意其合規性。
那麼,不同合租房許可證種類之間到底該如何區分呢?以英國現行法規而言,合租房許可證一共分為三種,分別是強制性許可證(Mandatory Licensing)、附加性許可證(Additional Licensing)以及選擇性許可證(Selective Licensing)。這三種類型的許可證均在不同情形下可做為合租房申請使用,不過其中強制性許可證和附加性許可證通常僅適用於合租房(HMO),但選擇性許可證(Selective Licensing)一般而言適用於任何型態的房產案件。
以下為大家介紹三種不同合租房許可證的差異與特點:

強制性許可證(Mandatory Licensing)

曾經有段時間的法規允許少於三層樓的房產不需要持有強制性合租房許可證(mandatory HMO licence),但這項例外豁免已經自2018年10月起被取消。根據英國住房法第254條條例,有三項測試可以檢驗合租房,符合此三項測試者即歸類為強制性合租房。
此三項測試分別為標準測試(standard test)、自給公寓測試(self-contained flat test )以及改建建築測試(converted building test)。若合租物業並未符合任一種測試準則,就不需要申請強制性許可證。(關於強制性許可證的三項測試的說明附於文章末尾,詳見附註。)

附加性許可證(Additional Licensing)

在2010年,英國地方政府機構經授權引入附加性許可證。部分非強制性合租房因為這個新方案的實施,也開始需要申請許可證,許多地方機構皆針對一些較小型的物業,要求同樣必須申請許可證。舉例來說,一對情侶和一名友人共同居住在一房的物業,共用廚房並將大廳做為臥房使用,即視為合租房,亦必須持有相關許可證。
不同區域地方政府可能對附加性許可證有不同的規範,須注意的是,甚至有部分情形是在同一自治區內也可能有規定上的細微差異。如此一來,附加性許可證(Additional Licensing)常使業主和租客面臨巨大風險,應主動留意地方機構告示是否更新或諮詢顧問,並向地方政府確認是否需要持有許可證。

選擇性許可證(Selective Licensing)

選擇性許可證(Selective Licensing)是最近期甫新增的房產許可證種類,此類許可證相較前兩者較不那麼普遍,但同樣具法律約束力。因應特定區域之社會或經濟環境有疑慮的情形下,選擇性許可證適用任何種類的物業。
三種不同的合租房許可證對應了不同的合租房物業情形,不過相較於在英國施行已久的強制性許可證(Mandatory Licensing),也許有些人會誤以為附加性許可證和選擇性許可證並非必要。但實際上這三種許可證都具有其強制力與法律約束力,若依規定必須申請的是附加性許可證或選擇性許可證,也同樣必須遵照規定申請許可證,以免觸法。
*****
【附註】強制性許可證的三項測試

標準測試(standard test)

適用大部分合租房,例如雅房住宅(bedsitting room accommodation)、共居房(shared house)和青年旅舍等等。要通過此標準測試,建築整體或一部分建築中,必須包含一間或以上的居住空間不能是自給公寓或公寓形式。住處必須有一個或以上的家戶,並且共享一套或以上的基本設備(浴廁、盥洗設施和烹飪設施),或者該住屋缺乏上述設施的其中一項或者更多。租戶必須以此為唯一或主要住處,並實際入住;此住屋的主要用途也必須僅限於這些人的居住。至少其中一名租戶須繳納租金或者提供其他相對應報酬,以換取住宿。

自給公寓測試(self-contained flat test)

這項測試適用於多人共居的公寓。自給公寓測試與標準測試唯一的差異在於相關上述考量建築必須以自給公寓為前提,而不能是一棟建築或是建築的一部份。

改建建築測試(converted building test)

這項測試考量建築(或建築的一部份)被部分改建成自給公寓,但亦包含未涵蓋在自給公寓內的居住區域。改建建築是由居住用房舍組成的建築物或建築物的一部分,自建物(或相關部分)建造以來已經在其中建立了一個或多個此類居住單位。前提是經由轉換或調整以涵蓋住宅房屋。符合此項測試的建築必須:
為改建建築
包含一間或一間以上的單位住宅非自給公寓(self-contained flats)
租客為三人以上且非來自單一家戶
租客將此住宅視為唯一住處或主要住處
住宅用途僅限提供租客居住
須由其中至少一名租戶支付租金或其他條件與標準測試不同之處在於,租戶不需要共用基本公共設施,除非有設施不足的情形。
英國租房子
攝影師:Mike,連結:Pexels
Reference
GOV.UK
Fixflo – Regulatory Changes Affecting Letting Agents and Landlords in 2020_Third Edition

Wednesday, 8 April 2020

英國出租一間自宅的房間到底要不要額外繳稅?

解析英國「僅租一房稅收減免」(Rent-a-room Tax Relief)政策

你的房子有空置的房間嗎?根據英國政府的「僅租一房稅收減免」(Rent-a-room Tax Relief)計畫,針對自住房東(Live-in Landlord),如果將沒有使用到的空房出租,在一定的金額之內,是可以享有免稅額優惠政策的。在房東自住的情況下,把多出的空房出租,這樣的房客英國稱為「房客(lodger)」,而與一般租房的租客「租客(tenant)」有所區隔。
至於什麼是「僅租一房稅收減免」(Rent-a-room Tax Relief)政策呢?這是一項英國政府對於出租自住宅的優惠政策,已經行之有年,在2016 年 4 月 6 日時更調高金額門檻至每年7,500 英鎊。也就是說,若是出租的房間符合必要條件,一年房租收入低於門檻7,500 英鎊的情況便不需要支付稅額。
英國房地產
那這項免稅優惠還有什麼必要條件呢?根據英國政府官網的解釋,以下是可以適用「僅租一房稅收減免」(Rent-a-room Tax Relief)計畫的條件:
房屋本身必須為出租屋( furnished room ),也就是裝配有傢俱的房子,而非空屋。至於對出租形式的規定,下列幾種情形都可以適用這項政策:
  • 以旅館形式經營
  • 以供應房間及早餐的民宿形式經營
  • 提供房客餐點和清潔服務
英國食物
而下列幾種情形則無法適用計畫獲得稅務減免:
  • 非自用住宅,也就是房東本身住在國外而出租英國境內的房屋。
  • 出租的房間不屬於自有房屋主要居住區域的一部分。舉例而言,可以出租空出的臥室或是起居室空間,但後花園等空間則不屬於主要居住區域,因此無法適用。
  • 出租的房間未裝修傢俱。
  • 出租的房間做為商業形式的辦公室使用。
  • 不過若是房客在晚間或周末時間在家工作,或者房客是全職學生,房間只做學術研究使用,則不在此限。
審視自己在英國的房屋是否符合上述規定,將家中空出的房間出租,透過「僅租一房稅收減免」(Rent-a-room Tax Relief)政策,便有機會向英國稅務海關總署(HM Revenue & Customs)申請免稅,不需處理登記房東資格或是額外複雜的年底稅單,也可以活用空間給自己增添一筆額外收入。
英國稅務
英國政府官網資訊頁面
Reference:
Rent a room in your home gov.uk

Wednesday, 1 April 2020

2020倫敦房地產分析與城市介紹 – Part 4 英國優勢

英國房地產市場歷史悠久且法治完善,相對於其他國家的市場,投資於英國可屬非常安全且有前景的選擇,綜觀2019年各項因素,投資英國房產的優勢大致可列舉四項:
  1. 人口成長
  2. 房屋需求
  3. 英鎊匯率
  4. 房屋稅制

人口成長

英國總人口成長曲線不斷向上延伸, 根據2018年第二季ONS統計, 總人口數為66,436,000人, 淨自然增加數約為121,000人, 淨社會增加數275,000人, 平均每年約可成長400,000人口數目。英國房地產法治完善,任何有關房產的一切都須遵循法律執行,房屋興建數量也是由英國政府所核定,據英國政府官方數據統計,每年英國所興建房屋為195,290套(2017-2018年)加上舊屋翻新以及二手房釋出,再扣掉拆除的舊屋數量,2017年至2018年間全英國總共釋出的房屋共有222,190套,政府為了維持房市的健康,抑制房屋炒作,嚴格控管釋出房屋的數量,在人口不斷成長及移入的情況下,住房為鋼性需求,因此成為優勢之一。
英國人口成長

房屋需求

既然提及人口成長及移入,導致住房需求提高則是必然的結果,以倫敦為例,2018年倫敦市長公布數據顯示,倫敦每年需要66,000套新住房才能滿足住房供應量不足問題。
下圖為英國各區倫敦對於方屋供給和需求的圖表,可以看出英國在2017至2018年缺少的房屋數量為76,000套,其中以倫敦的需求最為劇烈,缺乏的房屋套數達到40,000套,英國政府對於房屋數量的控管以及鼓勵買房的政策導向,促成了整體房市價格的穩定度及上漲空間。
英國房屋需求

英鎊匯率

如前幾段所言,自脫歐公投塵埃落定後,英鎊硬生下跌至40年來最低點,但英國的經濟並無向下的趨勢,反而更蓬勃的發展,也因國際情勢混亂,如:中美貿易大戰,各國紛紛尋找避險之地,將資金做控管配置到風險低的國家,而英鎊的下跌對於投資者來說無疑是一大利多,進場的成本降低,享受穩定且安全的同時,未來還能得到幣值回漲利潤,無疑將會是個雙贏的局面。
英鎊匯率

房屋稅制

英國房產的稅制完善且制度透明無需再作強調,但要強調的一點是稅制的簡單程度,在英國置產沒有想像中的複雜,稅制對於英國國人和非國人來說都是相同的,置產時將會被課徵三種稅務,分別為:印花稅、所得稅以及資本利得稅。相較於其他國家置產的限制以及繁雜的稅務項目,英國可說是稅制非常友善的國家,並且鼓勵外資的進駐,以下為簡易的各國置產稅制比較。
英國稅制
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