Tuesday, 30 June 2020

英國房地產 | 解決高資產人士資產轉移繼承問題

英國房地產 說明會
英商首都集團財務長張孟婷(左)與社團法人中華財稅工商協會會長蔡喬薇(右)
分別手拿台幣與英鎊,鼓勵高資產族群(HNW)善用英國房產以分散資產暴曝風險。
上週末英商首都集團攜手社團法人中華財稅工商協會一同主辦「全球財稅與英國房產槓桿講座」,台灣解封經濟開了成功第一炮,活動座無虛席,聽眾踴躍互動。
2020年開啟下一個黃金年代,全球經濟針對疫情反應快速,資產家也伺機而動,此次危機,同時也是百年難得一見的機會。此次講座結合全球財稅,深入討論如何利用房產槓桿,有效減少支出提高收益的同時,最大化控制風險。
蔡喬薇
蔡喬薇會長以「英國房地產槓桿」結合「房地產創富、傳富、守富、藏富九法」,講述許多非常實用的個案。蔡會長亦在講座中指出,資產擁有者在未來轉移繼承上將面對三大問題:「繼承後出售」、「產權分割」與「應繼分與特留分」。但若善用英國房產特有的「聯名持有方式」,其實是能輕易解決贈與和繼承等問題,同時也能為高資產人士達到節稅效果。
英國房地產投資講座
英商首都集團財務長張孟婷同時指出,在後全球時代,資產家對生活有複合式規劃,海外置產不再只看投報率或增長率,更多時候看的是長遠未來,舉凡移民或教育。英國資產對於後代是一種國際視野,對於家族更是一種財富傳承。
英商首都集團全體員工
高資產族群應及早規劃與全球佈局,並做穩健長遠導向的規劃。本週六將在英商首都集團台北辦公室舉辦「CRS反避稅投資法,你的資金該怎麼走?」線下講座,為高資產人士釐清反避稅投資法與英國房產的資金操作規劃。報名講座或其他投資問題,敬請致電02-2717-3716。

Monday, 22 June 2020

英國國會議員對學校正常開學的干預可能會持續到明年

英國新冠肺炎
英國部分學校的關閉可能將持續到最早秋季和11月份才可能會恢復正常。作為防範疫情措施的一部分,在關閉學校10週後,6月1日向某些地區學前班、一年級以及六年級年級的學生開放返校。其他年級以及中學持續保持關閉的情況下,目前越有800萬名學生無法回歸校園的情況下,根據先前Boris Johnson所宣佈的有條件解封,如果R指數沒有達到要求的話,政府需延緩解封的速度。科學家研究發現R指數正在攀升導致英國政府將取消所有小學在學期結束前重返學校的計劃。英國政府的宗旨是讓所有小學生在暑假前在學校度過四個星期。但是,這不再被認為是可行的,取而代之的是,開始給予學校在是否招收更多學生返校方面更多的“靈活性”。最早在9月份才有可能讓所有學生正式返校,但有待考察中。
英國大學的開學以及授課情況暫不穩定,例如劍橋大學宣佈最近宣佈,將取消全學年的所有面授講座,但保留開設研討課和輔導課的選項。曼徹斯特大學已表示,秋季學期的課程可能〝開始全部線上進行〞。具體需到每所大學的官網去了解該學校的政策。
英國留學
圖片來源:BBC
有計劃要去英國的話,需要注意嘍!英國政府為了能夠穩定/控制疫情,開始實施在大眾交通工具上強制帶口罩,否則拒載或罰款。以及從6月8日起入境英國均需要自我隔離14天。會出這樣的政策是因為本土案例下降的同時,境外感染的案例開始增加。但有幾種情況可以不需執行兩週自我隔離,包括卡車司機、「必要」醫護人員以及來自愛爾蘭而且已在那裡停留至少兩週時間者均不需要隔離。
小知識:
R指數是什麼?
〝R指數是對一個感染者繼續感染的平均人數的度量。 如果R大於1,則爆發可能呈指數增長,但如果小於1,則爆發會縮小〞

Monday, 15 June 2020

英國對香港放寬國民海外護照(BNO)限制

英國護照
攝影師:Gustavo Fring,連結:Pexels
近年來全球局勢動盪,新冠肺炎疫情影響各地活動,香港的政治情勢亦緊張不安。從去年 2019年反送中抗爭,到今年中國全國人大通過「港版國安法」,使香港整體環境變得混沌且充滿不確定性,也因此港人赴英避險的需求增加,帶動英國房市。不少香港人選擇在英國置產,除了英國與香港的歷史淵源,相對穩定的政經環境、頂尖教育和未來居住也是考量之一。
而因應中國全國人民代表大會(全國人大)在5月28日通過的「港版國安法」,英國政府對香港釋出善意,提供另一條選擇,發表聲明有意放寬對於英國國民海外護照(British National (Overseas) Passport,簡稱BNO)的規範,擴大BNO持有人在英國的居留權,將英國國民(海外)護照(BNO)持有人原訂6個月的入境期限改為12個月,並有延長的可能。
英國護照

英國國民(海外)護照封面

什麼是英國國民海外護照(British National (Overseas) Passport)?

英國國民海外護照(British National (Overseas) Passport, BNO)最初是在英中移交香港時,透由《1985年香港法案》所制定,讓原先的英國屬土公民身分在香港主權移交失效後,依然能透過BNO保有一定權利。終身有效,但不得由子女繼承,取得BNO的相關登記在香港移交後結束。只能續領,目前無相關申請程序。
英國街頭
攝影師:Skitterphoto,連結:Pexels

持有英國國民海外護照(British National (Overseas) Passport)享有的權利?

BNO持有人屬於英國國籍,但與英國公民(BC)所享有的待遇仍有出入。BNO持有人受英國入境管制、無居英權、無工作權,需申請工作簽證方能在英國居住。在英國國外可享用英國的領事服務,受英國領事館保護權(中港地區不適用)。
根據香港經濟日報對BNO的解釋,BNO實質上類似旅行證件,目前的規定是持有人能入境英國停留6個月,但是不等同於擁有英國居留權,持有人無法享有政府福利金等英國公共資金,也無英國選舉權。
英國首相約翰遜(Boris Johnson)及外相藍韜文(Dominic Raab)皆對香港釋出友善態度,不排除開放香港BNO護照持有人赴英申請工作或學習。雖然還未有明確定論或規範,預期這樣的規定更動,也將成為未來移民英國的新途徑。

Tuesday, 9 June 2020

外國人如何購買英國房地產

不少客人疑問外國人到底如何購買英國房地產,今天英商首都集團來分享!介紹購買英國房產最主要的五種管道,並帶著大家探討購屋客、房產顧問與開發商之間的關係。五種方法分別是:
  1. 買方委託顧問購買
  2. 向高街房仲(代銷商)購買
  3. 直接向賣方購賣
  4. 房產拍賣
  5. 向開發商購買

1. 委託房產代理顧問或買方代理顧問(Buy from Boutique Agents / Buyer’s Agent)

房產代理顧問
  • 優勢:
    可找尋最適房源
    倫敦高端房產物件多
  • 劣勢:
    收取服務費
  • 房產代理顧問(Boutique Agents,又稱獨立仲介) ,或買方代理顧問(Buyer’s Agents)通常適用於資產較豐的買家,因需自付大約2%的尋找案件委託費用(sourcing fee / buyer service charge) 。買方代理顧問的服務,是相對於第二點所介紹的高街仲介(High Street Agents),意即賣方仲介而言,通常服務僅限於自身有接洽的房屋案件,若無合適物件,一般不會再替客戶外尋。
  • 買方代理顧問(Buyer’s Agents)為尋找最適合的房源,若透過開發商或房產拍賣等管道仍無合適物件,甚至可以去開發未上市的房產物件。買方代理顧問(Buyer’s Agents)多服務高資產客人,活躍於倫敦市中心高端房產(Prime Central London, PCL)。而若買家資產較不豐,2%的委託費用則對於低價房產而言負擔較大。而透過房產代理顧問,也往往能因合作關係取得額外優惠。以首都房產集團(One Move Group)為例,因公司與不少知名開發商有長期合作關係,開發商也會給予更大的議價空間。
英商首都集團(One Move Group)所提供的「卓越置產 PREMIER INVESTMENT」尋房服務,就是房產代理顧問(Boutique Agents,又稱獨立仲介)的服務內容。收取2%服務費,提供一條龍服務,從審閱合約、督促建案、議價、六個月之物業搜尋、委任律師,還有額外專業諮詢服務,完整提供購房流程服務。

2. 向高街房仲(代銷商)購買(Buy from High Street Agents)

高街房仲
  • 優勢:
    區域專業性
    能進行市場比較
  • 劣勢:
    間接接觸賣家
  • 英國一般透過高街仲介(High Street Agents)的房屋物件,通常是二手房且賣方多為個人,也會與許多小型開發商合作,由某地區小型開發商委任仲介代銷。部分高街仲介採連鎖經營,較著名的高街仲介有 Foxtons、Dexter 以及 Marsh & Parsons。
  • 向高街房仲(代銷商)購買房產的優勢是其區域專業性,熟悉當地物業與周邊環境狀況,並且能夠為客戶進行市場比較,推薦的房源比較多樣化,也能視情況提供其他額外的服務。

3. 直接向賣方購買(Buy from Vendors)

Buy from Vendors

  • 優勢:
    透過線上仲介顧問(Online Estate Agents)直接議價
    手續費較便宜
  • 劣勢:
    高端房源不多
    直接與賣家交易
  • 直接向賣方購買類似私下直接交易,多發生在鄰居或認識的人恰好要賣房,因此此管道高端房源不多。可以直接向賣家議價,需自行透過律師處理文件。

4. 房產拍賣(Property Auctions)

Property-Auction

  • 優勢:
    物超所值
  • 劣勢:
    高風險性
    僅能現金購屋
  • 有傳統房產拍賣或線上拍賣兩種形式,相關法律文件僅在拍賣前兩週釋出,準備時間極短。房源可能是因屋主去世、欠債或是因故無法管理,或者是事故屋、凶宅、法拍屋等等。倫敦主要的房產拍賣大行為 Savills、Allsop 和 Barnard Marcus 等。
  • 房產拍賣往往有機會遇見物超所值的房屋,較適合對當地情況較了解的買家。但房源物件來源較複雜,品質參差不齊,具高風險性。一般購買須透過律師事務所,買家通常一定程度熟悉當地情況。另因拍賣有急迫交房期,必須是現金買家。

5. 直接向開發商購買(Buy from Developers)

Buy-from-Developers

  • 優勢:
    直接獲取一手資訊並議價
    交屋時間準確率高
    品質確保
  • 劣勢:
    責任切割,無後續延伸服務
    案件受限
  • 向具有商譽的開發商購買,可直接與賣家溝通議價,獲取第一手資訊。開發商通常具一定規模的現場監督團隊,可以確保一定的品質。但開發商通常僅受理自身房產,無法為客戶進行市場比較,也較無後續延伸服務。
  • 另外,部分開發商會委託房仲銷售且簽署「國際專任合約」,意即僅能向該代銷房仲購買。若無簽署「國際專任合約」,則買家可以直接向開發商購買,但也代表買家需全權自負購買風險。若是買家因語言與文化隔閡,合約簽署方面也必須自行另外尋求律師協助處理。

Wednesday, 3 June 2020

疫情解封 | 英國學校確定要開學了!

 英國新冠肺炎
英國正式實施逐步解封計劃的第一階段的期間,首相Boris Johnson在5月25日宣佈即將在6月1日按照計劃進行第二階段的解封計劃。也就是說英國部分學前班、國小一年級以及六年級即將在6月1日正式開學,而在6月15日開始為10、12年級學生提供聯繫及幫助他們為明年的大考做準備的同時學校需要隨時為四分之一的學生返校做好準備。
雖然民眾、教育專家、教育聯盟公會等對於該決定表示擔憂,但是首相Boris Johnson說重新開放學校是政府應對Covid-19解封下一階段的關鍵部分,因為“對我們的孩子的教育對於他們的福利,健康,長遠的未來和社會正義至關重要。因此,根據許多其他國家/地區的決定,我們希望開始以一種盡可能易於管理和安全的方式讓孩子們回到教室。”英國所有學校都將在最遲9月份全面重新開放,但是正式決定之前將對鎖定措施進行的為期三週的審查,待審查結果出來後才能決定是否達到進行下一步解封的條件。
對於計劃9月份開始回英國的學生們要注意了!英國政府希望限制國際旅行者(包括從海外返回的英國人)與其他人從國外首次抵達英國時的聯繫數量。從6月8日起旅客將被要求在抵達時填寫一張表格,其中包括他們的聯繫方式以及居家檢疫14天的地址。如果旅客沒有地方可以住宿,政府將安排住宿。衛生官員將進行抽查,以確保遵守這些措施,並將處以最高1000英鎊的罰款。